普洛斯REIT因何最受险资青睐?|C-REITs实践系列(四)

作者 | 陈剑誉 编辑丨苏建红

来源丨地产资管网

6月2日、6月3日,沪深交易所相继公告了首批9只基础设施公募REITs的认购申请确认比例。 数据显示, 保险类战略投资者申购金额最高,达33.36亿元,占比达34.64%。

除张江REIT外,8只公募REITs战略配售名单中均有保险资金参与认购,占比在1.2%~30.17%之间。其中,普洛斯REIT的战略配售名单中保险资金占比30.17%,成为险资战略配售比最高的公募REIT。

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9只公募REITs认购情况表

睿和智库制图

保险资金之所以青睐普洛斯REIT,一是从产品属性及资金特性角度讲, REITs作为长久期、稳定性经营产品,较为吻合保险资金等中长期资金需求;

二是物流仓储REITs具备更好的成长性,随着经济和电商的快速发展,物流地产无疑具有良好的市场前景和明显的供需缺口;

三是中国主要城市仓储物流设施资本化率高于其他不动产;

四是普洛斯中国已成为境内最大的现代仓储设施提供商。 数据显示, 洛斯中国占据了中国物流地产市场过半份额, 嘉民、宝湾、安博、丰树、宇培则分别以8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%的市场占有率被远远甩在后面。

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产品分析

普洛斯REIT(508056.SH),全称为中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。5月14日,上交所审核通过,普洛斯REIT成为首批获得国家发改委推荐的基础设施公募REITs试点项目之一,也是上交所“仓储物流类”基础设施公募REITs第一单。

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普洛斯REIT产品基本情况表

睿和智库制图

基金结构上,普洛斯REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构:一是公募基金发行募集资金,用于投资“中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划资产支持证券”,并作为上述资产支持证券的唯一持有人;二是资产支持证券直接持有7处基础设施资产(“目标基础设施资产”)所属6家项目公司(“项目公司”)的全部股权和全部股东债权。

最终实现基金管理人(代表基金的利益)通过资产支持证券和项目公司取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

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普洛斯REIT产品结构图

原始权益人

普洛斯中国为普洛斯REIT基础设施项目原始权益人,也是 GLP Pte. Ltd(简称“普洛斯集团”)在中国境内全部仓储项目公司和业务管理公司的控股公司。

作为中国境内最大的物流仓储设施提供商,普洛斯中国目前主要产品为现代仓储物流园,主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管理。

截至2020年12月31日,普洛斯中国在中国 43个战略性区域市场, 投资、开发和管理着 400多处物流、制造、数据中心等基础设施, 所持有的仓储物流等 物业总建筑面积约 4332万平方米。

普洛斯中国近三年持有的仓储物流等资产组合情况表如下:

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普洛斯中国2018年~2020年

持有仓储物流等资产组合情况表

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业务收入方面,普洛斯中国主营业务为仓储租赁及基金管理业务,主要收入包括仓储租金收入、为仓储客户提供相关的金融服务收入和管理费收入等。 最近三年仓储租赁及基金管理业务收入占营业总收入比例分别为 93.54%、84.94%和 85.46%。此外,其他收入还包括政府补助、水电费收入和金融资产公允价值变动等,最近三年占营业收入的比重分别为 6.46%、15.06%和 14.54%。

资产构成方面,截至2020年底普洛斯中国总资产327.56亿美元,净资产175.59亿美元。其中,投资性房地产规模213.80亿美元,长短期借款合计102.46亿美元。

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普洛斯中国2019年~2020年资产及负债表

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运营管理机构

上海普洛斯,为普洛斯REIT基础设施项目的运营管理机构。作为普洛斯中国的服务平台,上海普洛斯主要经营范围为受公司所属集团或其关联公司或其在中国所投资企业的委托,向其提供投资管理和咨询服务、市场营销服务、员工培训和管理及支持服务、资金运作和财务管理服务、技术支持和研究开发服务、信息服务。

截至2020年12月31日,上海普洛斯负责普洛斯中国旗下400多个仓储物流等物业的运营管理,总建筑面积约4332万平方米,其中已建成的面积约为3170万平方米。

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基础资产分析

普洛斯REIT的基础设施资产由 7 个仓储物流园组成,分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群。

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普洛斯REIT基础设施资产概述

7个仓储物流园,具体包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园,建筑面积合计约704988平方米,可租赁面积合计约707637平方米。

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普洛斯REIT基础设施资产详细情况表

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上述基础设施资产位于北京市、广东省广州市、佛山市以及江苏省苏州市、昆山市等城市核心集散地,交通便利,周围工业厂房、物流仓库群聚,产业聚集度高,所在区域仓储物流租赁市场需求旺盛。

截至2020年12月31日,上述7个仓储物流园合计平均出租率约98.72%,合同租金及管理费平均约40.04元/平米/月,估值合计约53.46 亿元。

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普洛斯REIT基础设施资产租户占比情况

睿和智库制图

  • 租户方面,主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹、路虎等。

  • 行业分布方面,运输业占比 44.83%,商业与专业服务业占比 30.47%,软件与服务业占比 7.80%。

截至 2020 年 12 月 31 日,拥有 53个租户,按合同租金及管理费金额占比计算,前十大租户占比 58.32%,关联租户占比5.70%。

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投资回报分析

根据《基金可供分配金额测算报告》,普洛斯REIT2021年、2022年全年模拟预测可供分配金额分别为2.50亿元、2.52亿元,全年模拟预测现金流分派率分别为4.45%、4.48%。

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普洛斯REIT2018年~2020年营收表

2021年、2022年预测可分配金额表

睿和智库制图

数据显示,2020年北京、上海和广东分列全国仓储物流项目平均租金水平前三位,分别达到约55元/平米/月,48元/平米/月和42元/平米/月;华南地区平均租金约40元/平米/月,华东地区约 38 元/平米/月,华北地区约 34 元/平米/月。

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普洛斯增城物流园

7个仓储物流园中,北京的两个物流园月租金较高,达到70元/平米/月,明显高于北京市的平均水平;其次是广东增城园区,月租金为40.13元/平米/月; 而普洛斯广州保税物流园和普洛斯淀山湖物流园租金水平较低,低于华南地区和华东地区的平均水平。

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7个仓储物流园

2020年运营净收入、出租率统计表

睿和智库制图

仓储物流空置率方面,目前北京、广东、河北等地的平均空置水平低于5%;华南平均空置率约4%,华东空置率平均约 9%,华北空置率平均约14%。

7个仓储物流园中,目前平均出租率达98.72%,其中有5个处于满租状态,其余 2个出租率均高于95%。 空置率水平低于所在区域的行业平均水平。

根据财务模拟数据,7个仓储物流园2020年合计营业收入31058.07万元,合计运营净收入24477万元。

根据评估报告数据,未来租金增长率为3%~5%,其中2021年至2031年年增长率5%,2031年至收益期届满的长期年度增长率为3%。

由此测算出7个仓储物流园估值为53.46亿元,2021年~2022年现金流分派率分别为4.45%、4.48%。

结语

此次,普洛斯REIT发售总量为15亿份,发售价格为3.89元/份,募集资金规模约为56.18亿元。资金分配上,一是购买项目公司100%股权,预计支付金额约为29.38亿元;二是偿还项目公司外部借款,合计约为2.29亿元;三是支付原始权益人宣告的股利24.47亿元。

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普洛斯REIT募集资金分配表

睿和智库制图

扣除20%的战略配售后,通过此次发行普洛斯REIT,普洛斯中国可以回收资金总额约为44.94亿元。而根据普洛斯中国出具的《募集资金拟投资的固定资产投资项目情况表及真实性承诺函》, 普洛斯中国会将不低于80%的基础设施 REITs 募集资金以项目资本金方式,根据项目实际建设进度和资金需求,优先投资包括但不限于如下的基础设施项目。

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普洛斯中国拟投资基础设施项目表

睿和智库制图

包括上述正在新建扩张的物流产业园项目在内,截至2020年12月31日,普洛斯中国共持有400多个仓储物流等物业,总建筑面积约4332万平方米。其中,在此次基础资产涉及的北京、江苏、广东等地,持有物流仓储面积分别为109.69万平方米、390.49万平米、225.36 万平方米。

此次纳入普洛斯REIT的物流仓储建筑面积约为70.50万平方米,仅占普洛斯中国持有总建筑面积的1.62%,仅占北京、江苏、广东等地建筑面积的9.65%。

根据普洛斯REIT披露的资产收购策略,在未来基础设施项目的投资上,将借助外部管理机构项目资源,积极挖掘并新增投资具有稳定现金流的仓储物流基础设施项目。

显然, 除了稳定性和安全性外,行业的成长性以及相关资产的注入空间,才是保险资金青睐普洛斯REIT的主要原因。