关于产办融合发展新趋势的思考丨商办资管

作者丨 中信建设投资发展有限公司 龚伟

编辑丨苏建红

笔者在工作中发现,很多商办空间(我更倾向于称之为产办空间)共同的状况是项目定位不明晰,客户、用户画像不精准,配套策略、价格策略有欠缺。基于笔者自身办公、商业、产业赛道相关从业经历,本文将谈谈自己对商办空间业态定位、思维方式、产业工具开发及应用的理解。

新知达人, 关于产办融合发展新趋势的思考丨商办资管

业态定位——打破边界,融合发展

每个空间的运营逻辑需从找准定位开始。前期如果定位出错,方向就会越跑越偏。当然,不同的经营模式也会影响业态定位。过去空间往往仅被赋予一种主要功能,诸如商办功能、酒店住宿功能、商务休闲功能等。

当下,精准、高效的专业办公服务仍然是产办项目核心竞争力的重要组成部分。此外,企业客户甚至企业员工对空间功能有了更高要求,希望同一空间具备多种复合型功能或同一空间在不同时段内能够切换不同功能。尤其在后疫情时代,企业用户对办公空间的生态环境及其运营管理提出新的要求,也更加看重项目开发者或运营商在非常时期的应急策略支持。

新的需求,使项目开发者或运营商必须对空间有更深入的理解和认知。 相同的空间,通过多元配套,在物理和精神两个层面被赋予不同的场景内容,建立情感链接,是未来空间发展的趋势。

新知达人, 关于产办融合发展新趋势的思考丨商办资管

关于思维方式的切换与建立

传统大客户思维

向 TO B+TO C 双思维切换

伴随着城市发展,产业升级迭代,以及对空间配套需求转变等各方面的变化,过去功能单一的传统商务办公空间,也逐步向复合型产办空间转变。产办空间面临“不变化就出局”的挑战。

原来传统商务办公空间销售或租赁往往搞定关键人(BOSS)即可,往往客户公司BOSS 起到决策性作用。 伴随新经济、新业态、新模式的出现,大量新锐公司出现,这类公司有很多共同特点(成立时间不长、组织架构扁平化、公司大量 Z 世代员工),他们在选择购买或租赁办公空间时,往往带着员工一起来,大部分员工的认可起到了决策性作用。 老板和员工对空间选址需求可能存在很大差别,产品无法标准化。整个流程下来花费的时间开始延长,从几个月到几年不等,一些大型企业的决策流程则更长。

可见,和TO C生意不同的是, TO B 生意决策周期长,流程更复杂。 这就倒逼项目开发者向TO B+TO C 双思维切换,在设计之初,在空间功能上、在配套上,在服务上不仅要满足企业需求还要同时满足企业员工需求,做出更好的精细化管理动作。

有意识地建立政策创新思维

当下,国内产业项目高度同质化(定位同质化、政策同质化、服务同质化)的现象十分明显。优秀的产业企业或成长性好的企业,往往需要好的特色产业扶持政策和高端人才吸引政策,才会选择入驻。

政策由政府制定的,但由于常年工作习惯问题,有些地方招商部门轻易不会打破既有常规,尤其在产业扶持政策方面不会主动创新,这就需要开发企业站在 TO C端和 TO B 端立场主动创新政策,并协助地方政府发布政策。

建立投行思维

观察近几年国内资本市场(上市企业行业分布及市值分布两个维度),出现规模两极分化,赛道决定命运的现象。这样看来,项目开发者在进行项目主导产业定位时, 除了基于城市产业规划、所在区域产业氛围等因素外,还要参考资本市场上各产业赛道的表现,时刻关注国内外产业发展趋势及产业轮动规律。究其原因,就是资本的逐利性。

资本市场注册制改革后,市场关注的焦点在于企业的成长性和持续经营能力。未来产业链条上各细分领域龙头企业更容易登陆资本市场,享受资本红利。对于空间开发者而言,如何通过产业研究和招商培育,甄选到这类优秀企业,尤为重要。当下,空间服务商要通过招—培—留的过程,与这类企业共同成长的同时分享其资本红利。

建立智库思维、社群思维

空间内行业特征明确的公司汇聚,也是一个圈层的生成,更是一种生态的建立。于各行业而言,办公桌不再只是先进生产力的原点。让空间赋予灵感,让沟通无障碍,让办公更惬意,未来的产办空间产品需要被赋予新的内涵。

传统商务办公空间的租售不需要细分行业和企业,商务谈判重点在价格及付款方式。 但在现在的产办空间租售过程中,客户关注点除了价格、付款方式外,更希望通过在空间内办公能认识更多同行、行业大咖、上下游客户等。

基于此,商办空间不能只招商而不整合,而是应基于客户的多样需求,进行一个消费、办公、产业等全维度的产办生态系统的打造,从而赋能企业创新和产业孵化。而现在所有的探索,无非是穿越周期、加速沉淀、加快揭晓未来的答案。

建立平台思维

很多项目所在城市或板块并没有产业基础,也没有产业氛围,“无中生有”生造出一个产业又何其难,更不要说形成产业集群效应。此时往往需要项目开发者或运营商建立平台思维(引入行业知名实验机构、行业研究所、行业检测机构、行业中试平台等),坚持长期主义, 想城市之所想, 塑造鲜明的产业 IP 形象,吸引产业企业及产业从业人员汇聚。

建立“社会活动家”角色思维

无料又无趣,左右不了政策,何不改变自身?区别于传统商务办公空间的服务内容(基础的物业服务及商业服务),当下,产办空间的运营服务无论 TO B 端还是 TO C 端,往往需要 服务内容前置, 在设计、建设之初,项目开发者或运营商就要根据主导产业和产业、企业客户需求,研究设计各种活动内容,实现年年有大会、季季有论坛、月月有路演、周周有沙龙、天天有咖啡。

新知达人, 关于产办融合发展新趋势的思考丨商办资管

产业工具开发及应用

当项目定位精准,项目运营商建立起六大思维的同时,企业需及时分析城市及自身产业情况,并绘制产业地图和产业客户地图,这也是未来企业迭代升级的基础根据。

产业地图的绘制

产业地图是基于产业链,对企业所处产业环境和所处产业位置进行的分析。

结合原来做营销大客户地图的经验,笔者认为产业地图可以以主导产业、产业链、目标企业、主攻区域四个维度绘制地图。绘制产业地图,并不是为了画而画,重要的是锻炼立体与动态思维的过程。

产业客户地图的绘制

建立产业客户地图,应依据产业生态建立的目标,分层级绘制地图(大商+大企、发展潜力的中小微企业),孵化链延伸前端,从众创—孵化—加速—产业化四个不同阶段实现客户描摹。最起码我们可以先画出一个四轴模型,在一维上画出自己产业链的大致情况,再在二维的支持及相关配套服务产业链上进行对号入座,最后慢慢将相关配套服务逐渐丰满,以此来寻找构建全维度生态圈的发展契机。