一度对标黑石的光大安石越来越不像黑石了丨地产基金观察

新知达人, 一度对标黑石的光大安石越来越不像黑石了丨地产基金观察

一直以来,市场都将光大安石视为“中国版黑石”,光大安石的管理层也多次披露“ 我们希望成为黑石,这是我们的发展方向 ”。

黑石的投资逻辑是“买入-修复-卖出”,“买进卖出”是黑石的常态,其对中国商业地产的经营没有野心,关心的主要是资本投资回报。

5月26日,光大安石在上海发布全球首个写字楼资产管理品牌WELLBEING。而早在2013年光大安石就开始打造商业资产管理品牌“大融城”。可以看出,光大安石在资产端的运营管理上投入越来越多。

地产基金打造多个业态的资管品牌,显然,光大安石更强调的是“投融建管退”全流程资产管理,涉及到项目的前期定位、设计、工程建设,以及项目的招商、销售、运营管理,甚至增量项目的开发,而不仅仅是“买入-修复-卖出”。

这样来看,光大安石并不是“中国版黑石”。

01

发展历程

2007年12月,光大安石前身亚雷投资(ALAM)在北京成立,负责雷曼兄弟在大中华区的房地产投资管理。

2008年10月雷曼危机之后,光大控股收购了亚雷投资51%股权,亚雷投资更名为光大亚雷,并于次年10月成功募集1亿多美元,正式成立了“光大亚雷房地产基金”。

2010年6月,英国资产管理公司Ashmore(安石)加入,易名为“光大安石”。

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光大安石发展历程

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2016年11月,光大嘉宝与光大控股签订协议,受让光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司51%股权,价格约15.4亿元;受让光大安石(北京)资产管理有限公司51%股权,价格为 127万元。两者在业务推进过程中分别负责房地产投资项目的投前、投后管理,共同构成房地产投资管理的完整业务链。

由此,光大安石正式成为国内A股的首家地产基金公司。

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2018年~2020年光大安石净利润收入

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02

业务模式

作为私募基金管理平台,光大安石近些年来重点投资于持有型物业,以管理人的身份对相关物业进行开发改造、转型升级、运营管理,从而产生成熟、稳定现金流,并通过大宗交易、类REITs、公募REITs形式完成基金退出,为投资人创造回报。

一般来说,基金平台的收入来源主要来自于前端管理费和后端的业绩提成。 2020年光大安石实现不动产资管收入7.16亿元,其中:管理及咨询服务费4.6亿元,超额管理费1.35亿元。

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光大安石2017年~2020年不动产资管业务收入表

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相较于2019年,2020年光大安石的资管收入略有下降,主要受疫情方面的影响。

对于基金平台来说,资管收入取决于在管基金的规模。 截至2021年3月末,通过各种机会型、增值型基金,光大安石累计管理规模超过1270亿元人民币,已成功退出超过790亿元投资、120个项目。

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光大安石基金管理规模

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具体来看,光大安石前五大长期在管基金分别为上海晟科、静安大融城私募、中关村私募、上海光渝、上海光野,2020年贡献管理及咨询服务收入2.11亿元,占比达45.47%。其中,上海晟科在管基金规模达到90.36亿元,年管理费约为1.1亿元,管理费率约为1.2%。

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光大安石主要基金2017年~2020年管理及咨询服务收入

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募与退

尽管光大安石强调其募资能力位居行业前列,与银行、保险、信托、证券等境内外金融机构均有着长期的深度业务合作关系,拥有多元化产品募集渠道。但从其所管理私募基金的资金来源来看,募资能力主要还是在于其光大系股东的支持。

一是直接控股股东—光大嘉宝。 根据光大嘉宝年报披露的信息,2020年光大嘉宝直接参与投资的基金项目19个,合计认缴份额达到65.68亿元,2020年期末投资余额达到47.70亿元。

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光大嘉宝投资基金表

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光大嘉宝作为上市公司具有较强的融资能力,可以通过银行贷款、公司债等方式获得资金支持,2020年光大嘉宝融资余额14.34亿元,融资成本5.27%。

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光大嘉宝融资情况

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二是间接控股股东—光大控股。 截至2020年12月31日,光大控股共管理78只基金,完成募资规模1828亿港币。数据显示,光大控股主要通过宜兴光控、首誉光控等基金平台直接参与光大安石所管理的私募基金,投入资金规模较大。比如,前述最大规模的在管基金上海晟科,其主要资金方正是首誉光控和宜兴光控。

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光大控股参与投资资金表

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此前,国内不动产基金投资项目的退出主要有三种方式:

1、大宗交易,直接出售转让(包括股权转让和资产转让等);

2、发行新基金,接续到期的老基金;

3、通过类REITs等资产证券化形式接续到期的老基金。 随着国内公募REITs正式落地,产业地产还可以通过公募REITs完成退出,如前述的张江光大园REIT。

在张江光大园REIT前,类REITs是光大安石探索发行资产证券化产品的主要方向。

2016年9月,重庆观音桥大融城REITs在深交所挂牌发行,优先级A档13亿最终发行利率为3.8%,优先级B档3亿最终发行利率为4.3%, 是国内首单地产基金的类REITs,开创了“PERE+类REITs”模式的先河。

2018年,光大安石100亿元规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批,为国内首单地产基金储架式商业地产类REITs产品,此后分三期完成发行。

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光大安石2019年~2020年类REITs发行表

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此外,引入权益投资人、推进资产整售等,也是光大安石实现退出的主要方式。比如,2020年内,公司基金投资项目上海越虹广场与交易对手签署股权转让协议,完成交易;新光大中心项目成功推进邮储银行交易。2019年,光大安石将其管理的工业物流项目资产包出售给战略合作伙伴,并通过双方合资平台继续负责项目资产管理工作,回笼投资款。

04

管与投

从前述的资管品牌“WELLBEING”、“大融城”等来看,光大安石在“投融管退”全流程中的运营管理环节投入较大,这也是光大安石不同于其他地产基金的主要方面。

具体来看,光大安石强调培育自有的资管品牌,通过自身的主动管理能力来盘活项目,并最大程度上提升项目的价值。目前,公司投资管理业态涵盖综合体、购物中心、商务办公、工业物流等领域。

数据显示,2020年光大安石在管资产总规模468.88亿元,其中:综合体业态规模169.10亿,占比36.06%;商业业态规模161.71亿元,占比34.49%。

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光大安石2017年~2020年在管资产业态分布

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综合体方面,光大安石通过对位于一、二线城市涵盖酒店、公寓、办公楼、商业等不同业态的大型商业综合体重新定位,进行主动开发、销售。

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光大安石在管综合体项目表

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商业零售,作为光大安石资产管理商业板块的核心产品线,目前大融城品牌已布局上海、北京、重庆、西安、青岛、郑州、佛山等城市,管理及在建大融城及大融汇项目共21个,面积超过220万平米。

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大融城项目不完全统计表

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写字楼方面,光大安石主要投资位于一线城市核心区及次核心区的开发项目,以及质量或租金收益有提升空间的存量写字楼项目。 目前,光大安石在管写字楼体量高达约100万方。

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光大安石投资写字楼项目

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办公园区方面, 光大安石主要投资位于一、二线城市的办公园区,进行主动管理和运营。

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光大安石主要投资园区表

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结语

从2013年推出“大融城”商业品牌,到目前管理及在建项目21个,面积超过220万平米;从基金模式全资收购,到以“重资产业务+轻资产业务”模式扩张,“大融城”在光大安石,乃至国内商业地产行业的地位显然越来越高。从其管理层在媒体前所描述的信息来看, 背后原因主要有两方面:一是因进入门槛较高,公司“嗅到存量商业项目的市场机会”,二是“不管哪个业态,规模效应都很重要,管理成本会降低。”。

如今,光大安石再一次推出写字楼资产管理品牌WELLBEING,或许是想再次重现“大融城”的成功。

由此来看,光大安石将越来越不像“中国版黑石”,而应该是“中国版凯德”。

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