深解盐田港REIT,上市首周关注度平平|C-REITs实践系列(五)

截至6月26日收盘,从首周交易的情况来看,9只公募REITs价格均出现上涨,平均涨幅2.15%。其中,首钢绿能涨幅最高,为5.2%,其次为首创水务和蛇口产业园,分别为4.95%、4.2%,张江REIT、浙江杭徽涨幅分别为2.04%、1.8%。

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9只公募REITs上市后首周交易情况


其中,盐港REIT首日涨幅2.87%、首周涨幅1%,在首批9只公募REITs中涨幅偏低,波动幅度也较小。

01

产品分析


盐港REIT,全称为红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。


作为深圳市属国资国企基础设施 REITs,盐港REIT属于满足“仓储物流”和“港口”两大优先支持重点行业的项目。

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项目基本情况

产品结构

基金结构上,盐港REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构:一是公募基金发行募集资金,用于投资“深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划”,作为上述资产支持证券的唯一持有人;二是专项计划收购取得SPV的股权、并通过SPV间接享有基础设施项目及盐港现代物流的权益后,盐港现代物流将适时吸收合并 SPV,SPV 注销,存续的盐港现代物流将承继 SPV 的所有资产(除盐港现代物流股权外)和所有负债(包括对专项计划的负债)。

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盐港REIT产品结构图


最终实现基金管理人(代表基金的利益)通过资产支持证券和项目公司取得基础设施项目完全所有权或经营权利。


原始权益人

盐港REIT的原始权益人为盐田港集团,一家以港口建设投资与经营、综合物流和港口配套服务为主业的大型港口产业集团。


目前,盐田港集团旗下拥有深圳东、西两大港区——盐田港和大铲湾港。其中,盐田港区分中东西三个作业区。西作业区、中作业区已建成,东作业区正在加紧建设中。现在已建成大型深水泊位20个,岸线长8212米,水深达17.6米,是全球最大20万吨级超大型船舶首选港之一。


物流板块方面,盐田港集团运营仓库117万平米,包括保税仓、监管仓等19座。其中,盐田港现代物流中心50万平方米,是国内大型盘道植入式单体仓储配送中心,2015年建成投产。


对于此次募集资金的用途,盐田港集团承诺将全部募集资金以资本金方式投入募投项目,包括深圳港盐田港区东作业区一期集装箱码头工程、深汕特别合作区小漠国际物流港一期项目以及盐田港冷链服务仓项目。


运营管理机构

盐港REIT的外部管理机构为深圳市盐田港物流有限公司,盐田港集团的物流运营主体,现运营管理的仓储物流基础设施和堆场面积超60万平方米,包括盐田港现代物流中心(一期、二期及三期)、物流20#仓、21#仓、23#仓、24#仓、世纪物流园VMI等。


02

基础资产分析

盐港REIT初始投资的基础设施项目为现代物流中心项目。


现代物流中心项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区,邻近盐田港码头。资产范围包括位于深圳市盐田区内约11.9万平方米的国有建设用地使用权及地上建筑面积共计约 32.0万平方米的房屋(含附属设施设备),仓储及配套部分可租赁面积约 26.6 万平方米。

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盐港REIT基础资产基本情况表


根据资产评估报告,资产评估值为17.05亿元,折合单价为5321.00元/平米。


具体来看,项目包括4座仓库、1栋综合办公楼及1座气瓶站,各仓库通过连廊和行车道相互连通,均为高标准多层坡道库。

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基础资产情况一览


运营模式

现代物流中心项目的运营模式,通过向在盐田港有现代仓储需求的港口运营商、国际海运船公司、国际货代、跨国采购商、制造商等企业提供仓储、配套设施等不动产设施,并收取租金及综合管理服务费用。


截至2020年12月31日,项目出租率为100%,仓储及配套部分共有23个租户,非仓储及配套部分共有3个租户。

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租户基本情况表


具体来看,项目的经营模式分为固租、散租和提供一站式服务三种,其中散租和提供一站式服务现由盐田港集团承租物业后再对客户进行二次转租和一站式服务(包括但不限于自客户船只停泊起,从货物港口吊装、清关报关、港口与后方物流区域间运输、货物车辆装卸、存储、加工包装、展览到对外运输等一系列服务),即盐田港集团采用了“二房东”的模式经营。


目前盐田港作为项目的第一大租户,租赁了项目44%可出租面积,其中,8%自用、22%散租和14%对外招租。

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项目出租情况图


关联方承租了近一半的面积,尽管保障了项目的日常租金收入,控制了空置率水平,但也导致了项目对关联方的依赖,租金溢价能力较低。


租金水平

现代物流中心项目仓储部分和配套部分租金水平不同,截至2020年12月31日,盐田港集团租用的仓储部分租赁价格为37.5元/平方米/月,配套部分租赁价格为50元/平方米/月;独立第三方承租人租赁的仓储部分的加权平均租金水平约为39元/平方米/月,配套部分加权平均租金水平约为50元/平方米/月。

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项目租赁情况


根据戴德梁行出具的《房地产市场调研报告》,截至2020年第四季度,深圳市高标库平均租金报价约为51.9元/平方米/月(含增值税,不含物业管理费)。其中,中航空物流园区片区,得益于邻近深圳宝安国际机场的优越地理位置,加之由于航空运输货物附加值较高,故该片区为深圳市租金水平最高的区域,平均租金水平可达45元/平方米/月~70元/平方米/月。

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各大物流园区租金及出租率情况


03

投资回报分析

根据招募说明书披露,对于盐港REIT,预计2021年和2022年投资人年化派息率为4.47%和4.75%。


收入方面,作为港口物流类基础设施,项目的租赁收入主要受物流行业及进出口贸易的影响。2021年~2022年预测收入的增长,主要来自于B3仓库于2020年4月投入使用。但2020年度的租赁收入相较2019年度的租赁收入仍有小幅下滑,其主要原因如下:1)2020 年度疫情为租户减免了部分租金;2)B3仓库于2020年4月投入使用后存在逐渐对外招租去化的过程。

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项目2019年~2022年基本运营情况表


成本方面,主要包括运营管理费用和物业服务成本。其中,运营管理费用为项目公司支付给外部管理机构盐田港物流的运营管理费用,2020年10月14日,项目公司与盐田港物流签署《管理服务协议》,委托盐田港物流为基础实施项目提供运营管理服务,项目公司向盐田港物流支付运营管理费用;物业服务成本,主要包括保安服务费、清洁绿化费及消防设备保养费等,为项目公司维持日常运营的必要费用。


结语

盐港 REIT的优势在于:一方面其底层资产为临港仓储物流基础设施,位于一线城市中高标仓供应最为紧张的深圳市,是仓储物流行业中的稀缺资源;另一方面底层资产位于港口区内,依托单体港区作业全球效率最高、吞吐量居世界前列的盐田港区,而港口仓储物流需求稳定可观。


但从首周市场的表现来看,投资者并没能对盐港 REIT表现出更大的热情。


究其原因,主要还是在于尽管底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,现金流预期相对明确,但未来的增长空间相对有限,成长性不足。同时,项目评估值对应的派息率仅为4.47%,明显低于目前亚洲REITs市场的股息率,价格相较于内在价值并没有上涨空间。


睿和智库认为,尽管公募REITs作为二级市场的新产品,投资者在上市之初会有一定的热度,但公募REITs强调分红属性,收益弹性有限,价格一定是向内在价值回归的,且本次初始发行价格较评估值并没有出现较大折价,缺乏上涨空间,所以对于普通投资者来说,不宜期望过高的收益率。