资管“优等生”龙湖是怎么炼成的?丨睿和研究


作者丨尚雨濛 编辑 | 苏建红

来源 | 睿和智库、地产资管网


资管“优等生”龙湖是怎么炼成的?丨睿和研究


地产开发已步入总量稳定的“微利”时代,头部房企纷纷加入存量资管大军。行业洗牌和整合加剧,两极分化现象日趋明显。在其中,发端于重庆的民营企业龙湖却进入发展的快车道,成为行业内的“优等生”。


2016~2020年,龙湖非开发业务收入复合增长率达 42%,显著高于万科、保利等同类房企。商业运营、长租公寓业务规模及收入稳居行业第一梯队。


龙湖在存量资管领域取得成绩的秘诀是什么?经营之道又有哪些?睿和智库试图做出解答。


01

发展历程

龙湖存量资管业务发展主要分为四个阶段:


2002~2010年:立足川渝,领域初探

2002年开发首个地铁上盖商业项目——重庆龙湖北城天街购物中心,标志龙湖进入商业运营领域,开始了对于 TOD(Transit-Oriented Development)模式的探索;


2003年,龙湖成立商业经营管理分公司,开始接手商业物业;


2006年,龙湖开发首个写字楼项目——重庆西城天街,实现从单业态单项目到多业态多项目齐头并进的转变。


2011~2016年:聚焦商业,区域扩张

2011年开始,商业地产板块上升为龙湖核心业务之一,并确定“持商业”战略——每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业,进行快速的全国化布局,在2015年前后每年实现3~5个项目开业,在近两年更提速到每年实现10个左右项目开业。


2011年,北京颐和星悦荟开业,龙湖走出川渝,布局全国。


2017~2020年:多元发展,生态共建

2017 年,龙湖正式提出“以地产开发为核心,商业运营、长租公寓及智慧服务形成四大主航道业务”;


2018年,龙湖发布空间即服务(SaaS)战略,并宣布成立冠寓及椿山万树品牌,进军租赁住房及养老领域,龙湖多元化服务生态逐步完善。


2021至今:轻资产模式转型

龙湖的商业运营模式一直以重资产模式为主。而在2021年3月9日,龙湖商业宣布全面启动轻资产模式。


2021年1~6月,三个轻资产商业项目在杭州重庆两地签约,将官宣落到实处。


02

多元化业务布局

龙湖主营六大航道业务,包括C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修,并积极试水D1养老、D2产城等创新领域。


基于龙湖在2018年提出的“空间及服务”战略,基于网格化布局与TOD构建探索,各航道业务相辅相成,将智慧服务触点涵盖到住宅、商业、办公、学校、医院、产业园、交通枢纽、智慧城市等13大业态中,形成龙湖独有的空间服务生态体系。


在龙湖六大航道中,商业运营、租赁住房等存量资管业务业绩亮眼,在龙湖总营收中占比持续提升。


2020年,存量资管业务收入75.8 亿元,同比增长 30.9%;收入占比从 2016 年占营业收入总额的3.5%提升至2020年的4.1%,累计增加 0.6 个百分点。


存量资管毛利率为65.8%,同比稍有下降0.5个百分点,但仍远高于地产开发及物业管理业务毛利率。龙湖毛利率稳步提升,一方面得益于营业收入的提升,另外也得益于龙湖在存量资管业务方面的成本把控。

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图:存量资管业务

历年收入金额、总营收占比、增速

数据来源:龙湖集团2016~2020年报

睿和智库制图

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图:各业务历年毛利率

数据来源:龙湖集团2016~2020年报

睿和智库制图


(一)商业运营


1.整体情况:规模及收入稳步增长,出租率居高位


截至2020年底,龙湖商业项目已开业城市11个,建筑面积481万平方米,同比增长28%;商场数量49个,同比增长26%;2020年租金收入58.2亿元,同比增长23%,5年复合增长率32%;受疫情影响,部分运营指标稍有回落,整体出租率为97%,同比下降2个百分点,但仍居高位;坪效3.31元/平/天,同比下降4%。

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表:龙湖商业物业历年整体经营情况

数据来源:龙湖集团2016~2020年报

睿和智库制表


睿和智库认为,龙湖商业经营的稳步增长,得益于公司在产品定位及选址、开发模式、TOD形式商业布局等方面的全流程管控及操盘能力。


2. 产品策略:精准定位,大力发展优势产品


针对不同区域和客群需求,龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线。截至 2021年6月底,龙湖已开业天街45座、星悦荟8座、家悦荟1座。龙湖对于天街产品重视程度最高,辅以星悦荟及家悦荟优势互补。

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表:龙湖商业产品线

资料来源:龙湖集团年报、官网

睿和智库制表


拓展速度方面,2020 年天街累计建筑面积达451.4 万平方米,近五年复合增长28%;


星悦荟拓展速度较慢,但其开放式街区的产品特色可作为天街产品重要补充;


家悦荟近年来拓展较为滞后,始终保有重庆COMO 家悦荟一处物业。截至2020年底,星悦荟及家悦荟建筑面积分别为 27.0 万及 2.9 万平方米。

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表:龙湖商业各产品线历年累计建筑面积

数据来源:龙湖集团2016~2020年报

睿和智库制图


收入贡献方面,天街产品为龙湖商场租金收入主要来源,近5年收入复合增长34%,从2016 年的 17.1 亿元跃升至2020年的55.1 亿元,占商场租金收入总额的98.4%;


星悦荟及家悦荟租金收入变动幅度较小,2020年收入分别为2.6亿元与0.3亿元,分别占商场租金收入总额的4.6%和0.6%。

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表:龙湖商业各产品线历年租金收入

数据来源:龙湖集团2016~2020年报

睿和智库制图


以拓展速度及收入贡献指标进行综合分析,除家悦荟收入增速小于面积增速外,天街及星悦荟均呈现出较高收入质量。


3. 选址策略:布局一二线,轨道节点网格化布局


龙湖在布局上选择聚焦一线和核心二线城市,根据人口规模和轨道交通节点进行网格化布局。截至2021年6月底,龙湖已开业及未开业储备商业项目共82个,已开业商场分布于环渤海、长三角、华中、华西、华南五大区域。


商业运营紧跟地产开发业务采取深耕策略,基本保证每年新进入一个城市。截至 2021年6月底,公司已开业项目共分布在13个城市,其中5个城市分别有不少于5个项目,单城市项目数量4.5座。

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表:历年新增商业物业项目数量

数据来源:龙湖集团2020年报、官网

睿和智库制表


龙湖是以开发轨道公共交通为导向的TOD项目的深度践行者,所建商业物业基本为近地铁项目。根据华西证券研究部统计,截至 2020年底,龙湖在手项目中,有37个地铁上盖项目(TOD),22个近地铁项目(据地铁距离小于3km)。


TOD 模式下的城市轨道交通自带的巨大人流,为龙湖物业带来了稳定客流,同时为办公、公寓、住宅等周边其他龙湖生态体系业态的良好经营提供了有力支撑。


4. 开发模式:重资产模式为主,轻重并举


龙湖已开业的54个项目中,38个项目为重资产模式的完全持有项目,16个项目为轻资产模式的合作开发项目。具体模式如下:

1)重资产模式:龙湖获取综合性地块,以自有资金投资购物中心、写字楼、酒店等持有物业,资产权益占比100%;


2)轻资产模式:通过股权合作、基金打包等模式,龙湖持有投资物业部分股权,并负责项目的商业运营管理;


3)底线要求:每年龙湖销售物业回款投资持有物业的上限为10% 。


从时间角度来看,龙湖的商业物业开发呈现由重转轻趋势,轻资产模式物业项目占比由2016年的5%,到2020年的22%,再到2022年及以后的44%。

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图:商业物业历年轻资产

及重资产项目数量、轻资产项目占比

数据来源:龙湖集团2020年报

睿和智库制图


2021年3月,龙湖商业宣布全面启动轻资产模式,在运营持有项目的同时,推出代运营模式。2021年1~6月,三个轻资产商业项目在杭州、重庆两地签约,将官宣落到实处。

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表:2021年已签约轻资产商业项目

资料来源:睿和智库制表


5. 未来发展


根据公司年报披露的未来开发计划,龙湖将深化轻资产战略,目前在建项目共28个,产品类型以天街为主,选址主要拓展西南及华东地区,新进入多个热点城市,包括长沙、武汉、南昌及宁波等热点省会城市及热点地区三线城市。


2021年,龙湖立下的发展目标为开业购物中心11个,租金收入达到85亿元。如今已至7月,龙湖新开5个购物中心,基本完成开业计划的一半,剩下的6家目标实现可能性也很大。根据历年龙湖的收入质量推算,其收入目标或将达成。


展望中长期发展,睿和智库认为,龙湖商业开发运营模式由重转轻,顺应市场趋势,但对于龙湖的运营管理能力及项目把控能力提出了更高的要求。


(二)长租公寓


1.产品情况:客群聚焦年轻白领,布局全国,规模增速迅猛


2017年,龙湖推出长租公寓品牌“冠寓”,人群定位20~35岁的年轻白领,分为“核桃”、“松果”和“豆豆”系列产品线,以满足租户不同层次租房需求。

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表:冠寓产品线

资料来源:冠寓官网,睿和智库


截至2020年底,冠寓已开业9万间,分布于全国32个城市,累计服务在租租户近25万人,累计服务用户超90万人。作为长租公寓领域的后进者,已开业房间数量位居全国第二,仅次于万科泊寓。


从城市分布来看,开业门店超过20家的城市包括武汉(28家)、深圳(27家)、成都(23家)、杭州(20家);


区域分布来看,全国各区域布局都较为平均,有较强市场风险边际,其中中西部占比最高为31%;长三角占比27%,排名第二;华南和环渤海分别为23%和19%。

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图:冠寓门店城市分布(截至2021年7月底)

数据来源:冠寓官网

睿和智库制图

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图:冠寓门店区域占比(截至2021年7月底)

数据来源:冠寓官网

睿和智库制图


2020年,冠寓实现租金收入18.10 亿元,同比增长55%,近4年复合增长221%。整体出租率达88.5%,其中开业超过6个月的房源出租率达93.3%。

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图:2017~2020年冠寓租金收入及开业房间数

数据来源:龙湖2017~2020年报

睿和智库制图


2. 运营模式:中资产模式为主,重资产项目逐年增加


根据龙湖公司债所披露信息,冠寓运营包括轻、中、重资产三种模式,已开业房间占比分别为4%、79%和 18%。

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表:冠寓运营模式对比

资料来源:龙湖公司债募集说明书,睿和智库


3. 盈利情况:收入难以覆盖支出,投资回收周期长


由于龙湖年报未披露冠寓的具体盈利情况,睿和将根据公司债披露的部分数据,以冠寓主要采取的中资产及重资产模式为基础进行简单测算。假设如下:

1)房间数量90,000间,其中82%为中资产项目,18%为重资产项目;


2)收入端:2020年冠寓租金收入18.1亿元,分摊单房间年平均收入为2.01万元;


3)支出端1-中资产项目:根据公司债披露信息,2019~2020年共募资13亿用于2019~2022年中资产项目(共1.8万个房间)的装修和运营成本支付,前述项目所需装修支出共计11.6亿元,年均运营成本为5.4亿元。分摊单房间装修支出为6.55万元,单房间年均运营成本1.02万元;


4)支出端2-重资产项目:根据公司债披露信息,2018~2020年共募集43亿用于重资产项目(1.9万个房间)的建设成本支付,前述项目建设投资额共计85亿元,分摊单房间投资额为45.63万元。由于重资产项目无租金成本,单房间年均运营成本按中资产项目成本水平的50%计算,为0.51万元。

基于上述数据简单测算,冠寓项目的投资回收周期为12年,因为测算内不包含三费,所以实际回收周期将长于此预测值。


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睿和智库制表


回顾冠寓的发展,重资产投入比重逐渐加大,资金沉淀随之增加,若仅依靠租金及管理收入回收成本,难度较大。睿和智库预测,冠寓的回报将来自于做大规模,实现上市。


(三)创新业务


除上述主航道业务外,龙湖也在不断尝试存量资产业务模式的其他可能,目前已涉足养老、产城等多个领域。


1. 养老业务:椿山万树


2018年,龙湖正式宣布布局养老产业,推出品牌“椿山万树”,目标打造颐年公寓、社区照料中心、持续照护养老社区、居家照护等全业态产品,以一二线城市群为基础布局全国。


根据睿和智库统计,目前已开业门店共5家,分布于重庆、北京、成都三地。其中颐年公寓4家,社区照料中心1家。5家门店均临近地铁站及医院,2019年之后开业的三家门店(上海闵行颐年公寓、成都梵城颐年公寓、上海椿山万树综合为老服务中心)同时临近龙湖地产及商业项目,形成业态联动。开发模式上,成都店及上海综合为老服务中心为政企合作项目,深化品牌影响力。

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表:椿山万树已开业项目

资料来源:睿和智库制表


据悉,椿山万树将分三个阶段推进养老业务:

第一阶段地产孵化期,将以专业养老机构进军养老市场,打造团队综合服务能力;


第二阶段规模化增长期,将以“嵌入式社区照料中心”为服务单元,由点及面进行城市网格化、规模化布局,形成社区养老服务能力;


第三阶段数据力再生期,基于前期形成的标准化产品体系和服务体系,将借助大数据和技术优势,搭建起健康养老服务大数据平台,提供个性化服务。


从目前门店形态来看,椿山万树已进入第二阶段。规模增速上,相较于同在2018年成长起来的长租公寓品牌“冠寓”,椿山万树成长速度较为缓慢。目前多家房企尝试涉足养老+地产领域,但盈利模式仍未打通。猜想龙湖的养老产品将在未来持续打磨,协同龙湖六大航道业务,构建全年龄层的空间服务体系。


2. 产城业务:蓝海引擎


“蓝海引擎”是龙湖集团旗下的创新和产城业务品牌,拥有TOD城市综合体、城市更新、创新园区三大产品类型,目前已开业项目共7个,分布于北京、上海、杭州、重庆。

1)项目选址:均分布于一二线城市核心商务区、新兴商务区及产业发展区;


2)开发模式:其一为增量建设的TOD城市综合体项目及创新园区项目,其二为存量改造的城市更新项目。


3)业态布局:TOD城市综合体项目与龙湖天街、住宅项目、龙湖冠寓等其他业态联系最为紧密,城市更新及创业园区项目为产业园区,更侧重于产业的挖掘和集聚。

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表:蓝海引擎已开业项目

资料来源:蓝海引擎公众号,睿和智库制表


产业地产一直是近几年房企竞逐之地,TOP50中多数房企均有涉猎。单就现有项目体量来看,龙湖产城业务仍处于探索阶段,并协同主航道业务,成为发展龙湖空间及服务战略的有力载体。


03

轻量化组织体系

在各大房企争相分拆资管、物管等轻资产业务上市的背景下,龙湖反其道而行之。2021年7月初,龙湖宣布成立地产航道,并将集团总部更名为集团赋能平台。新的组织架构下,集团开发业务与经营业务将成为“双引擎”。根据睿和智库整理,龙湖当前的组织架构大致如下:

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龙湖架构

睿和智库制表


对于龙湖来讲,公司各航道业务需要的是协同,而不是分拆,本次架构调整正是基于六大主航道业务整体发展来通盘考虑的。各航道业务构建的生态闭环,业务的成长性及稳定性,正是资本市场看好龙湖的重要原因之一。


04

数字化管理助推

数字化是龙湖“空间即服务”战略的重要助推手段。


对内,龙湖实行智能化管理,如智能门禁、项目文档电子管理、客户管理等;


对外,将投资、研发、采购、施工、管控、验收、供应链管理等一系列开发管理流程做数字化处理。

在投资开发阶段,龙湖通过算法和地理信息系统(GIS)帮助分析既往投资模型,形成基于地块条件、所在区域特征、政策导向等因素而形成决策建议的投资模型工具;


在建造阶段,BIM(Building Information Modeling)加IPD(Integrated Product Development)带来智能建造的新模式;


在运营管理阶段,基于深度学习及模式识别技术、智能管家、智能管理后台的平台,提升商业物业及客户体验管理效率。


由于数字地产仍处于探索阶段,龙湖正在尝试多种可能性。


2018年是龙湖拥抱数字科技的蜜月期。2018年开业的房山龙湖天街,依托Smart Mall智慧平台,消费者可享受到停车、寻车、全方位无线网便捷上网、移动支付、优惠在线核销、会员打赏、及时回馈、专享外送、室内导航等多项便捷服务。同年11月,龙湖与全球顶级科技创新生态平台Plug and Play达成战略合作,以期借用Plug and Play全球化资源,加速公司的数字化转型。


2021年,龙湖官宣成立AIOT人工智能引擎团队。所谓AIoT(人工智能物联网),指融合AI技术和IoT技术,通过物联网产生、收集来自不同维度的、海量的数据存储于云端、边缘端,再通过大数据分析,以及更高形式的人工智能,实现万物数据化、万物智联化。在当前数据为王的时代,龙湖这一举措恰逢其时。


05

高水平资本运作

商业运营、长租公寓等存量资管业务前期投入巨大,投资回收周期长,龙湖极具优势的融资成本以及基金运作,为存量资管业务的开展提供支撑。


2020 年1月,龙湖发行了 6.5 亿美元票据,其中 2.5 亿美元为 7.25 年期,票息 3.375%,4 亿美元为 12 年期,票息 3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。


2020年全年,龙湖作为民营房企,平均借贷成本再创新低,为年利率4.39%,与华润等大型央企处于同一水平。


受益颇丰的是长租公寓业务,其迅猛发展离不开公司多样的资本运作。


2018年,龙湖先后与GIC及CPPIB合作,设立长租公寓投资平台,专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额分别为10亿美元和8.17亿美元。此外,龙湖先后四次以重庆龙湖企业拓展有限公司为主体,发行住房租赁专项公司债券,发行规模共计100亿元,融资成本3.8%~4.98%。

资管“优等生”龙湖是怎么炼成的?丨睿和研究


2018年至今龙湖发行住房租赁专项公司债券一览表(不完全统计)

睿和智库制表

结语:在当前地产增量不足,大批头部房企宣布深化存量资管领域发展的竞争格局之下,龙湖具备足够的底气。


早在2018年,龙湖宣布空间即服务的发展战略之时,公司已在转型成为综合空间服务商的道路上不断努力,以商业空间链接客户居住办公空间和生活服务需求。当前公司在存量资管领域的成绩,有目共睹。


在过去的发展中,龙湖已深耕核心城市多年,以重资产反哺资管能力,巩固品牌地位。睿和智库预计,未来龙湖将内拓空间服务,外拓管理资源,以扩展业务版图,结合自身持续稳健的财务表现及高水平融资能力,长久保持其地产“优等生”地位。