张亚歌:招商蛇口开发持有双轮并举的战略实践分享丨峰会实录


张亚歌:招商蛇口开发持有双轮并举的战略实践分享丨峰会实录


整理、编辑丨刘阳

排版丨张爱 来源丨地产资管网


在城镇化以比较平缓的S型曲线行进时,房地产红利慢慢高位盘横,未来的红利期是5-10年。根据国家十四五规划和2035年远景目标纲要,“房住不炒,租购并举”被很多人提及,招商蛇口作为百年央企招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,始终践行紧跟国家政策的行事策略。


在“2021年第六届中国不动产资产管理峰会”上,招商蛇口华东区域上海公司常务副总经理、华东区域资产管理公司常务副总经理张亚歌分享了:招商蛇口开发持有双轮并举的战略实践,并介绍了公司在一定传统业务规模下,怎样思考转型?

张亚歌:招商蛇口开发持有双轮并举的战略实践分享丨峰会实录


核心观点


1.招商蛇口一直探索商业跟其他业态组合模式,称为“X+商业”。


2.制定以“三个转变”为指导的“133341”综合发展战略。


3.双百计划,即百亿持有物业收入、百个集中商业。


抓住机遇,招商蛇口探索

商业、产办、租住三方发展战略


房地产存量时代正在来临,虽然商业地产因为疫情等不确定因素频发,导致2020年商业不动产投资额、新开工面积、销售规模等主要指标较2019年均有所下降,但政策面也出现了较多利好。


公募REITs元年开启,商业地产REITs也随之可期。同时,在疫情影响下海外消费回流,包括新兴消费的崛起和一二线城市里中产阶级哑铃型消费的挖掘,都使得内循环消费需求逐步扩大。


随着电商领域的行业规模见顶,电商用户基本在一二线城市趋于稳定,再加上获客成本和物流成本的增加,实体商业迎来了发展机遇。


在这样的情况下,招商蛇口提出了双百计划,通过人口增量及人均购物中心面积等因素,选取了上海、杭州、武汉、北京、成都、深圳等15个重点城市,把10万-15万方规模的购物中心作为其发展主流。

张亚歌:招商蛇口开发持有双轮并举的战略实践分享丨峰会实录


其中,在商业业态方面,招商蛇口一直探索商业与其他业态组合的模式,即“X+商业”,打造多元化的产品力,形成包括大健康、文化、会展、海外、邮轮、酒店、公寓等的特色X业态。


在产办方面,招商蛇口也通过研究城市空置率和经济增长状况等因素,选取北上广深作为业务发展重点城市。


其中,在产业园区方面,以“一园一策”为牵引,响应国家号召,做精存量,严控增量。招商蛇口目前已在全国范围内布局网谷、意库、智慧城三大产品线以及各类科技园,运营及规划面积475万方。


在长租公寓方面,招商蛇口作为国内自持长租公寓最多的开发商,一直倡导租售并举,并将其作为重点业务进行开发。


目前,招商蛇口已拥有壹棠、壹间和壹栈三个品牌,得房量3.4万间,重点布局北京、上海、广州、深圳、香港和重庆等重点城市


发力存量、资管,

招商蛇口实现业务内生增长


招商蛇口的持有业务目前主要有五类,首先重点是现金牛业务,即以住宅为核心的常规开发业务;其次是创新型业务:大健康、文化、会展、海外、邮轮;成长型业务:产业园区、集中商业;平台型业务:资产管理和运营服务平台——招商积余;机会型业务:酒店、公寓和写字楼。


招商蛇口坚持综合发展,发力存量和资管,除五大业务外,还重点打造四大IP——邮轮、产业园区、集中商业、招商积余,以此实现公司业务的内生增长。


同时,招商蛇口还制定了以“三个转变”为指导的“133341”综合发展战略。


一个目标——成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商;

三层业务——社区运营、园区运营、邮轮运营;

三个转变——由开发为主向开发与经营并重转变,由同质化竞争向差异化发展转变,由重资产为主向轻重结合转变;

三类策略——区域聚焦、城市深耕、综合发展;

四大抓手——产、网、融、城,一体化运作;

一大驱动——创新驱动。


在开发主业方面,招商蛇口上半年共累计持有620个项目,行业销售规模TOP7,上半年累计获取63宗地块,销售规模约1770亿元,目前已累计进入110个城市,重点深耕长三角、京津冀和中西部的成渝地区。


在持有方面,招商蛇口的双百计划目标是在“十四五”期间做到百亿持有物业收入、百个集中商业。


截至目前,招商蛇口在持续开发、片区综合开发过程中,共持有60个购物中心,拥有400万平方米规模。同时,其今年也获取了6个优质购物中心项目,预计将在2023年-2024年间推向市场。


除以上业务,在上市REITs方面,招商蛇口目前也拥有全产业链服务的境内外REITs双平台:一是商办类资产——招商局商业房托基金(1503.HK),一是产业园资产——蛇口产业园REIT(180101.SZ)。


对此,张亚歌直言,“我们希望能够强化募投建管退全线条的能力,并和大家一起创造美好生活。”