排版丨张爱来源丨魔方生活服务集团

2021年12月8日至9日，由睿和智库、万商俱乐部联合主办的2021“第六届不动产资产管理峰会”在上海成功举办。魔方生活服务集团首席战略官胡鼎受邀出席，并在现场与众多重量级嘉宾就“从开发到资管的演进路径”议题展开探讨。

峰会现场，魔方生活服务集团入选成为睿和智库常务理事单位，并成功斩获“年度精益管理典范企业·城市更新类”大奖。

峰会现场

01

在12月9日的资管专场平行论坛现场，魔方生活服务集团首席战略官胡鼎围绕“住房租赁与不动产资管双红利下的成功之匙”分享了他的独到心得。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎

胡鼎认为：当一家持有资产的企业出现以后，它一定需要运营商。

据2020年第七次全国人口普查数据显示：我国流动人口达3.76亿人，十年间增长了将近70%；而我国城镇常住人口十年间增加了2.36亿人。

“人口集聚效应的进一步显现和城镇常住人口的持续增加，使得长三角、珠三角和成渝等核心城市群的住房租赁需求不断扩大。”胡鼎分享道。

而据魔方研究院分析，目前市场上集中式供给的租赁产品不超过两百万间；分散式供给不超过一千万间（仅包括机构化、品牌化公寓运营商）。

随着R4地块、集体用地以及分散式品牌机构改造等渠道的推进，未来还可为租赁住房市场增加一定数量的租住产品。

预计到2027年，我国住房租赁市场规模将达到5万亿元。在胡鼎看来，“市场的蛋糕已足够庞大，运营商们大有可为。而如何顺应居民的高品质住房需求，才是现阶段住房租赁市场的当务之急。”

早于2018年，魔方生活服务集团CEO柳佳女士就率先在“中国企业领袖年会”现场提出了“三大错配”的概念：即户型错配、地段错配和价格错配。

胡鼎阐释道，过去30年，地产开发商对消费力和户型的把控都是基于家庭客群的需求，因此几乎没有造过一居室的产品。而当下需要租房的大多是独居的年轻人/情侣，他们的诉求非常直接，就是配套齐全的一居室。由此在供给上产生了户型的错配。

其次，据调查显示，一线城市年轻人理想的通勤时间为45分钟以内。而通达范围内的市中心区域大多是已开发好的家庭型居住产品。这时就需要专业的运营商来为他们提供在市中心，工作地点附近的优质一居室居住产品，以解决地段错配的矛盾，促进区域职住平衡发展。

最后，魔方还关注到一二线城市有租房需求的除了白领外，还有环卫工人、快递小哥、服务员等蓝领群体。且往往他们对通勤的距离要求反而更高。因为工作属性决定了他们没有办法在通勤上浪费太多的时间，而蓝领群体往往无力承担过高的房租，这就是价格错配。

针对以上“三大错配”问题，在多年的积极探索和创新实践中，魔方总结出了成熟的解决方案。

针对“户型错配”，魔方精准瞄准租赁市场需求，大力发展单间/一居室产品，推出魔方公寓、魔尔公寓等针对不同需求客群的白领公寓品牌，以增加租赁用房供给；

针对“地段错配”，魔方积极响应政府“非改居”号召，多途径转变市中心存量工业、办公等低效土地用途，平衡区域职住需求；

针对“价格错配”，魔方推出“9号楼公寓”品牌，致力于提供安全、卫生、共享、有序的员工宿舍产品，重点服务公共服务类行业一线职工，积极承担企业社会责任，为建立一间房到一张床的多层次租赁住房供应体系贡献力量。

02

近年来，在各级政府的全方位政策支持、高学历+高消费力年轻租客涌现、市场租住生活方式转变等多维度因素的驱动下，像魔方一样的品牌连锁公寓逐步崛起为行业的中坚力量，住房租赁市场得到了空前的发展。

市场的认可，为行业打开了资管的可能性和延展性。而借助资管，企业可以更好地发挥品牌规模效应。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎

对此，胡鼎分享道：“近年来，魔方在资管领域积累了非常优异的实践。从长租公寓轻资产切入，拓展更轻的加盟托管模式，或者更重的资产管理模式，这两件事实则是不谋而合的。”

“当一家持有资产的企业出现以后，它一定需要运营商，成熟的运营商有体系化的IT实力和运营经验。能布局十万间重资产公寓的能力，和能研发支持十万间公寓运营系统的能力是两个概念。这个市场将会有非常多的企业持有资产，如果他自建运营团队进行管理，那必然是非常低效的，会让募投管退的某一环节成为资产发展的瓶颈。”

那怎么办呢？胡鼎认为资产持有者应该选择和市场上规模化的运营商合作，因为规模化的企业能够将运营成本摊薄，而魔方的资管模型具有独到的专业优势，必然能够为市场和行业带来更多的利益。”

峰会现场，睿和智库、地产资管网创始人韩玮烨隆重揭晓了2020年在不动产资管行业勇于探索、持续创新的风云典范和蓬勃发展的中坚力量。

睿和智库、地产资管网创始人韩玮烨

凭借在长租公寓运营中的领航创新、可持续发展和精细化管理实践，魔方生活服务集团入选成为睿和智库常务理事单位，并在2021年第六届中国不动产资管新势力奖项评选中斩获“年度精益管理典范企业·城市更新类”大奖。

作为长租公寓领域的头部运营商，魔方坚持从资管模型、产品打造和智能化应用等多端发力，多渠道拓展房源，持续、稳定地为都市新青年提供美好的居住环境。同时，魔方秉承合作共赢的开放态度，期待未来与更多合作伙伴携手，在资管服务领域实现开创共赢。