低毛利率换高规模,招商积余的算盘怎么打?| 年报解读

作者:童洋


作者 |童洋 视觉 | 张爱

编辑、责编 | 韩玮烨


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3月17日,招商局积余产业运营服务股份有限公司(以下简称“招商积余”,SZ001914)发布2021年年度业绩公告,业绩持续高输出:营业收入迈入百亿新台阶,在管面积逼近3亿平方米大关。


但大规模下显现出毛利率低于行业平均水平、增长速度疲劳的窘境。


01

营收破百亿,物管服务坐稳压舱石


2021年,招商积余录得营业收入105.91亿元,较上年同期增长22.42%,增长动能十分强劲。营业收入构成主要来自三大板块:物业管理服务、资产管理服务、其他部分。


三大板块中,物业管理服务录得99.08亿元,较上年同期增长23.31%,占总营业收入的93.56%,成为营收稳健的压舱石;资产管理业务录得营业收入5.56 亿元,同比增长23.70%,占总营业收入的5.25%;其他业务实现营业收入1.26 亿元,同比下降24.12%,占比1.19%。


从业务营收占比可以看出,近两年,招商积余不断将业务集中,减少其他业务的投入,收入结构得到显著优化。


图1: 2020年-2021年招商积余各业务板块收入(单位:亿元)

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资料来源:企业年报


图2: 2020年-2021年招商积余各业务板块收入占比(单位:%)

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资料来源:企业年报


与其他上市头部物企将业务重点放在住宅部分不同,招商积余更加看重基础物业服务中,非住宅物业的经营管理。


2021年年报显示,招商积余的基础物业管理年收入录得78.03亿元,其中住宅物业录得27.67亿元,仅占比34.7%,而非住宅物业录得50.36亿元,占比高达65.3%。其中,非住宅业务以办公物业为主,2021年,招商积余在办公业务上收入录得21.03亿元,占非住宅收入的41.76%,与住宅物业收入相当。


图3:2021年招商积余基础物业管理各部分收入和占比情况(单位:%)

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资料来源:企业年报


平台增值服务的业绩也十分亮眼。2021年年报披露,平台增值服务营收从0.45亿元增长至2.66亿元,同比增长494%,是2020年的近6倍。2021年全年平台交易额近8亿元,同比增长66%;用户数、活跃度、复购率等平台数据均稳步提升。数据亮眼的背后,主要是招商积余通过“到家汇”平台来整合实物、服务和社区物理资源供应链,实现线上线下有效联通。同时,招商积余还建立“一站式综合服务平台”,为客户的居家生活和商务办公提供全面综合解决方案。


图4:2020年-2021年平台增值服务收入情况(单位:亿元)

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资料来源:企业年报


同时,专业增值服务同比增长20.5%至18.4亿元,增速迅猛。


02

规模持续扩大,外拓能力强劲


高收入的背后往往是在管规模的持续高增长。招商积余的物业管理服务业态多元,以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱,涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、 医院、场馆、交通、城市空间等细分业态,进驻全国超100 个城市。截至2021年底,招商积余的公司在管项目1,717 个,在管建筑面积2.81 亿平方米,同比2020年增长47%,业务规模呈现强劲增长。


具体来说,总在管建筑面积的迅速增长主要来自以下几个原因:


1、公司持续巩固非住宅市场领先优势


2021年,非住宅领域的办公、园区类传统优势业态快速增长,公园、城市空间服务、医院类单体面积大的业态有所突破,管理面积增幅较大。去年,招商积余拓展了浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力均较大的高品质项目。新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上升,尤其是千万级以上项目数量同比增幅43%。截至2021年底,公司非住宅在管建筑面积为1.65亿平方米,同比增长75%,带动了总在管建筑面积的增长。


表1:物业管理业务非住宅细分业态情况

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资料来源:企业年报


2、通过“总对总”业务,强强联合


2021年,招商积余成功拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部4号楼等项目,与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作,新签年度合同额同比增长133%,成为市场化业务的重要渠道。同时,与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源平台公司的合作,为招商积余后续稳定可持续发展提供了资源基础。


3、母公司的业务资源和能力支持


公司控股股东招商蛇口(SZ001979)综合业务高质量发展,2021年地产合约销售面积1,464.47万平方米,同比增加17.77%。根据公司年报,2021年来自招商蛇口的在管面积占比近32.3%,给招商积余带来了稳定的业务增量。同时招商蛇口为公司投资并购、大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。


此外,招商积余自身外拓能力也十分强劲。根据睿和智库数据,2021年,在可统计到的上市物管企业中,来自独立第三方的在管面积占比均值已达到52.1%。据年报数据披露,2021年,招商积余来自第三方拓展业务的在管面积为1.91亿平方米,占总在管建筑面积67.7%,远高于行业水平。其中,住宅物业在管面积占总在管面积的35.26%,非住宅在管面积占总在管面积的90.36%。说明招商积余的外拓能力,特别是非住宅的市场直拓能力十分强劲,受市场认可。


表2:物业管理服务中第三方在管规模情况

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资料来源:企业年报


03

毛利率下滑,整体增长疲软


尽管招商积余整体发展良好,营收105.9亿元,同比增长22.42%,归母净利润5.1亿元,同比增长17.25%,规模逼近3亿平方米。不过,比起已秀出2021年业绩的“同行”,招商积余的利润率表现并不突出。同期,越秀服务的毛利率高达35%,远洋服务为28%,建业新生活为18.5%,同为央企的保利物业毛利率也达18.68%。


而2016年至2020年,招商积余年毛利率分别为20.18%、21.23%、19.64%、18.26%和13.61%,呈现逐渐下滑的趋势。截至2021年,招商积余年毛利率为13.76%,较2020年仅上涨了0.15个百分点,虽停止下滑,但增长十分疲软。


图5:2016年-2021年招商积余整体毛利率变化情况(单位:%)

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资料来源:企业年报


从不同业务板块的营收来看,招商积余93.56%的营收来源于物管收入,但该板块的年毛利率仅为11.43%。其中,基础物业管理毛利率为11.11%,平台增值服务毛利率为4.85%、专业增值服务毛利率为13.77%。


招商积余住宅基础物业管理的毛利率仅为6.57%,其他以住宅为主的物企物业管理服务的利率平均在20%-25%区间。不难发现,招商积余毛利率仍远低于行业平均水平。


但仅占总营业收入5.56%的资产管理业务,其总毛利率高达56.18%。其中,商业运营与持有物业出租及经营的毛利率分别为41.94%、57.85%,远高于基础物业服务的毛利率。


表3:2021年1-12月招商积余物管理服务、资产管理服务毛利率

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资料来源:企业年报


对于基础物业管理毛利率偏低问题,招商积余称:

  • 其一,项目密度、浓度还需要进一步提高,规模效益有待进一步提升;

  • 其二,公司在管物业项目以机构类物业为主,且基本通过第三方市场招投标获得,激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩;

  • 其三、目前公司专业化服务业务总体规模偏小,利润率尚需进一步提升;

  • 其四、公司定位高端、立足长远,在服务质量和品牌建设方面投入相对较大。”   


04

结语


回顾2021年,物管行业整体呈现头部企业“大鱼吃小鱼”、规模发展高位提速、行业发展呈现两级分化、集中度持续提升的发展境况。


睿和智库认为,2022年物业管理市场或将继续延续2021年的发展趋势,同时头部企业的竞争或将更加激烈,马太效应分化更加明显。而同样作为头部企业的招商积余,无疑也会加入这场激烈的争夺战中。


2022年2月,招商积余新拓项目25个,在头部物业中排名第七。但“规模不经济,大而不强”这一难题,或是招商积余之后要解决的重点问题。