2021年业绩稳增无悬念,业界公认龙湖是最安全民企!| 年报解读

作者:童洋

作者、视觉 | 童洋

编辑、责编 | 韩玮烨

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在市场剧烈震荡、行业信心跌入低谷的2021年,龙湖是为数不多依然坚挺的企业之一。


3月25日,龙湖集团控股有限公司(以下简称“龙湖”,00960.HK)发布2021年年度业绩公告。合同销售额近三千亿元、营业收入突破两千亿大关、多航道持续开花结果、三道“红线”仍保持全绿....。


顺势进取,逆势突围。龙湖能做到这一点,与战略的前瞻、战术的效率是分不开的。


01

合同销售额稳中有进

2021年,龙湖坚守盘面,实现合同销售额2900.9亿元,虽未达到预期3000亿元的销售额,但同比2020年增长7.2%。销售总建筑面积1708.9万平方米,较2020年增长5.7%;销售单价1.7万元/平方米,同比增长1.4%。在地产市场大环境糟糕情况下各指标仍保持稳健增长。


分区域来看,龙湖长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元,分别占集团合同销售额的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。其中,华中地区的销售份额增长最为明显,比2020年增长115亿元;环渤海地区也增长了110.8亿元,超越西部地区成为2021年销售额第二大贡献来源。而长三角和西部地区的销售额均有所下滑,分别下降25.1亿元和27.9亿元。


图1:2020-2021年龙湖在全国各地区的合约销售金额占比情况(单位:%)

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来源:企业年报,睿和智库制图


02

营业收入破两千亿大关,物业投资业务保持快增长态势

2021年龙湖录得营业收入2233.8亿元,同比增长21%;毛利润565.4亿元,同比增长4.6%;毛利率25.3%,同比下降4%,但相比其他房企,龙湖的毛利率水平仍维持在较高水平。且2021年3月15日,龙湖被纳入恒生指数成份股,正式跻身蓝筹股。同年5月,龙湖首次登榜《财富》世界500强榜单,可见龙湖稳健的经营发展受到了市场广泛认可。


从营收结构上看,开发业务仍是龙湖营收稳健的定心盘。2021年龙湖开发业务录得2045.5亿元,同比2020年增长19.6%,占总收入的91.57%


从城市分布来看,开发业务主要集中于核心一二线城市,其中重庆、成都、沈阳、苏州、长沙为收入TOP5城市,分别占比8.68%、7.8%、5.15%、4.41%、3.89%。明显看出,龙湖在重庆重点布局的同时,兼顾了苏州、长沙等新晋网红城市的业务布局,均衡多城市“撒点”发展


表1:2021年龙湖物业开发业务TOP10城市收入情况

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来源:企业年报,地产资管网制图


开发业务稳健增长的同时,物业投资业务收入保持快速增长态势。2021年,龙湖物业投资业务收入104.1亿元,同比增长37.3%,占总收入的4.7%,同比升高0.6个百分点。近年来,龙湖物业投资业务一直保持着强劲的增长,营收同比增速保持在30%以上,占总收入的比重也逐步提升,物业投资业务蒸蒸日上。


图2: 2019年-2021年龙湖物业投资业务收入情况(单位:亿元)

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来源:企业年报,地产资管网制图


物业投资业务持续迅猛发展的背后,是企业稳定的拓展步伐和不断优化的运营管理。近年来,龙湖始终保持着每年开业10家及以上的商场,开业规模稳步增长,其中2021年开业12家。除商场外,龙湖也大力发展长租公寓业务板块。目前,龙湖冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一线及二线城市开业运营。


03

高质量土地储备,三道红线保持全绿

年报显示,2021年龙湖新增土地储备总建筑面积2355万平方米,权益面积1338万平方米,平均权益收购成本为6485元/平方米。集团总土储合计7354万平方米,权益总面积 5047万平方米


从新增土储的分布情况来看,西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积,分别占新增收购土地储备总建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。其中,约85%的房屋货量集中在这五大城市圈的核心价值区域,为净利润的稳定增长提供了重要基础。龙湖集团CFO赵轶在年报发布会上表示,未来龙湖将持续提升所在城市的市占率,推动房屋供应量有品质的增长。


图3:2021年龙湖新增土储的地区分布情况

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来源:企业年报,地产资管网制图


高质量的土地储备带来了稳健的销售额度和营业收入,同时也带来了稳定的债务结构


2021年,龙湖平均借贷成本4.14%,创历史新低。剔除预收款后的资产负债率64.7%、净负债率46.7%、现金短债比6.11倍。一系列指标均维持行业内的较高水准,连续六年“三道红线”指标保持“全绿”。据睿和智库数据统计,在监管的“三道红线”上,市场上308家房地产企业中,超过2/3的房企未能满足监管要求,而龙湖是为数不多满足要求的民营上市公司。


表2:2021年部分上市房企三道红线绿档统计

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来源:企业年报,地产资管网制图


此外,龙湖也是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中,惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,中诚信证评(AAA)、新世纪资信(AAA)均为稳定,龙湖继续成为民营房企的最佳信用评级

04

扛旗开拓,多航道开花结果

龙湖一直强调“空间即服务”的战略。强调在地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大赛道多维驱动、协同发展。在2021年物业投资业务税后租金收入的104.1亿元中,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。


图4: 2021年龙湖物业投资业务各部分组成情况

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    来源:企业年报,地产资管网制图


商业地产板块方面,龙湖持续布局,提升回报。2021年龙湖商业开启轻重并举模式,在一二线城市网格化布局提速。全年新开12座商场,长沙、武汉首座天街开业运营,全国首个龙湖商业轻资产项目——武汉范湖里商业街亮相。


截至2021年底,龙湖在全国范围内累计开业商场达61座,已开业商场建筑面积达594万平方米(含车位总建筑面积为749万平方米),整体出租率97.2%。商业租金81.5亿元,同比增长40%;商场销售额467亿元,同比增长53%;全年平均日客流209万人次,同比增长38%。在2021年睿和智库发布的《2021Q4中国经营性不动产季度分析报告》中,龙湖商业在购物中心运营商运营力榜单中排名第七


表3:2021全年度购物中心运营商运营力10强榜单

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来源:睿和智库


此外,龙湖于2021年推出全新物业管理品牌“龙湖智创生活”,融合物业管理及商业运营两大核心业务,成为龙湖多航道协同发展的新着力点。截至2021年底,龙湖智创生活营业收入已破百亿元大关,实际管理面积2.64亿平方米,位列头部物业企业在管面积第十名


表4: 2021年物管企业在管面积TOP10(单位:亿平方米)

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来源:克而瑞物管、企业公告,地产资管网制图


长租公寓板块方面,得益于政策利好的支持及企业运营管理能力的稳步提升,龙湖冠寓2021年已实现盈利。截至2021年底,龙湖冠寓累计开业房间数量达10万间居行业排名前二,租金收入22.3亿元,同比增长23%,成为龙湖经营性收入的稳定来源。截至报告期末,龙湖冠寓整体出租率为92.9%,开业超过六个月的房源出租率为94.3%,累计服务超180万用户,客户满意度达95%。据2021年睿和智库发布的《2021Q4中国经营性不动产季度分析报告》,龙湖冠寓在集中式长租公寓榜中排名第三


图5: 2021年TOP10集中式长租公寓企业累计在营房间规模

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来源:克而瑞物管、企业公告,地产资管网制图


表5:2021全年度集中式长租公寓企业运营力10强榜单

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来源:克而瑞物管、企业公告,地产资管网制图


房屋装修板块,去年龙湖集团新增全新品牌“塘鹅”,今年应势升级为主航道业务。塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成,提供一站式房产经纪业务,多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案,目前塘鹅租售已位列物业房屋租售业务领域第二


同时龙湖集团也在积极布局数字化“基建”,以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力,致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案,为龙湖“空间即服务”战略提供科技动力。


05

结语

受大趋势影响,睿和智库认为,未来两三年,房地产行业依然处不确定性中艰难转型,但“房住不炒”的主基调不会有太大的变化。近期,对房地产行业的一系列放松管制的政策,会适当纾困部分企业的难关。但如果企业不及时改变过去高周转的发展模式,依然难逃大势的清洗


大潮褪去方知谁在裸泳。据睿和智库调研,龙湖是业界公认的安全稳健的企业,这与其对于大势的敬畏、战略和战术笃定分不开。龙湖目前已经在开发、不动产经营、服务、和科技赋能四个赛道上做了较为均衡的布局,预计这家企业能够安然渡过行业转型期。


Good luck,龙湖!