负债巨大、战投被阻,亿达中国的白武士何时到来?│ 年报解读

作者:杨凯

作者 | 杨凯

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨


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曾与万达并称大连“地产双达”的亿达中国(03639.HK),于3月31日披露了2021年度业绩公告。2021年,亿达中国实现营收53.95亿元,毛利润16.34亿元,净利润2219万元。


从经营数据上看,亿达中国正经受业绩、债务双重压力。业绩方面,各板块业务增长乏力,利润水平下降;债务方面,亿达中国年内两次出售资产,缓解资金压力,但是战投引进受阻,短期偿款压力较大。


01

销售乏力,营收、利润动荡不前


亿达中国创立于1984年,由大连起家,是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。先后在大连、武汉、郑州等二十余个城市开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目。


业绩公告显示,亿达中国2021年实现营收53.95亿元,较2020年增长2.92%。但是从近几年营收情况来看,亿达中国营收总体处于下降趋势。其主要原因是产业园区配套住宅、写字楼、独立住宅项目交付数量下降,导致占营收构成主要部分的物业销售收入下降较多。


图1:2018-2021年亿达中国营收情况

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数据来源:公司业绩公告


从营收构成来看,2021年,亿达中国物业销售收入、租金收入、产业园区运营服务收入、建筑装修绿化收入分别占比74.3%、9.5%、5.1%、11.1%。由于2021年3月,亿达中国将旗下物业资产,亿达服务整体出售给龙湖集团,2021年无物业管理收入。


表1:2018-2021年亿达中国各版块业务营收情况

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数据来源:公司业绩公告


物业销售部分,亿达中国出现销售乏力、以住宅物业销售为主、城市集中度下降的特点。从2018年至2021年,亿达中国合约销售面积不断下降,由2019年的72.6万平方米下降至2021年的38.47万平方米,导致物业销售收入逐年下降。而2021年物业销售收入的略微反弹,是由于住宅物业销售占比提升及主力区域大连平均地价的普遍提升。


目前,亿达中国物业销售板块由住宅和产业园区组成。从2019年到2021年,住宅销售金额所占比例缓慢上升。


在城市集中度方面,2018年,亿达中国在大连的物业销售占比为91.7%;2021年为68.1%。尽管亿达中国的主力销售项目仍在大连,但是长沙、武汉、郑州地区占比提升,城市集中度下降。


2:2019-2021年亿达中国物业销售情况

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数据来源:公司业绩公告


租金收入方面,亿达中国目前全资持有大连软件园、大连科技城、亿达信息软件园、大连天地四个产业园区和武汉软件新城50%的权益,年内集团出售大连腾飞软件园50%的股权。但由于历年来大连腾飞软件园并不计入租金收入中,所以对租金收入未有影响。2019年至2021年,租金收入呈下降趋势,主要原因为园区整体出租率下降。


表3:2019-2021年亿达中国持有产业园区情况

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数据来源:公司业绩公告


轻资产运营部分,自港股上市起,亿达中国便开始通过向轻资产转型来复制软件园模式。但近年,亿达中国运营管理面积从2018年的675.3万平方米下降至2021年的393万平方米,可以看出亿达中国轻资产模式拓展明显放缓。


图2:2018-2021年亿达中国委托运营管理面积

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数据来源:公司业绩公告


从利润水平来看,2018至2021年,亿达中国利润水平整体呈下降趋势。2021年,亿达中国毛利润为16.34亿元,同比增长39.7%,毛利率由2020年的24.1%增至30.3%。主要原因为年内结转产品不同,且结转产品对应均价较上年同期有所增加。


从净利润水平来看,2018至2021年,亿达中国净利润及净利润率大幅下降。2021年,亿达中国净利润为2219万元,较2018年下滑97.36%;净利润率0.4%,较2018年下滑96.46%。2021年净利润下降原因为大连软件园腾飞发展50%股权的出售,使得所得税开支增加及年内结转项目土地增值税增加,2021年所得税开支为6.21亿元,同比增加84.6%。


图3:2018-2021年亿达中国净利润情况

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数据来源:公司业绩公告


综上来看,亿达中国各板块业务营收陷入停滞,增长乏力、利润水平整体呈下降趋势。


02

引入战投失败,短期偿债压力较大


从2019年开始,亿达中国就陷入债务困境。彼时,亿达中国执行董事被拘留,触发立即偿还贷款事件;控股股东中国民生银行被实施一份资产冻结令;2020年以来的疫情影响,令亿达中国难以获得新融资。


截至2021年12月31日,亿达中国拥有银行及其他借款约129.1亿元,其中一年内到期或按要求贷款为108.7亿元,年内出现多项借款逾期。截至2021年末,21.54亿元借款尚未结清,其中8.06亿元借款未偿还、重续或延长。而公司现金及现金等价物余额仅为4.43亿元,因此2022年,亿达中国仍有较大的偿债压力。


根据“三道红线”融资规定,亿达中国剔除预收账款后的资产负债率为71.8%,较2020年提升2.9%;净负债率为102%,较2020年减少9.3%,主要原因为出售项目,带来现金流使得净负债率下降;非受限现金短债比为3.28%,较上年同期继续下降1.7个百分点。由此,亿达中国2021年度三项指标均超阈值。


表4:亿达中国负债情况

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资料来源:企业年报


在债务压力之下,亿达中国于2021年3月将旗下最重要的物业资产,亿达服务整体以12.73亿元出售给龙湖集团,借以缓解资金压力。同年5月,亿达中国作价5.1亿元转让大连软件园腾飞发展50%的股权给凯德。


2021年,亿达中国引入战投计划受阻。亿达中国公告称,据中民嘉业告知,于本公告日起(2021年6月24日),中民嘉业已终止与潜在买方的所有相关讨论,乃因其未能就潜在交易的条款达成协议;及并无就潜在交易订立最终协议。


IPG中国首席经济学家柏文喜称“中民投未能转让亿达中国的原因有两方面:一个或是转让条件无法达成,另一个可能是存在资产硬伤,比如设定了优先权而无法解除或达成和解。”


短期偿债压力较大,本次未能成功引入战投,可能会导致亿达中国现金流承压。


03

结语


根据业绩报告,2022年,亿达中国准备通过探索新的业务增长点,盘活低效资产,引进战略伙伴三方面来解决债务问题,保证企业平稳运营。


但是在业绩与负债双重压力下,亿达中国情况不容乐观,尽管多次通过出售资产来缓解债务压力,但对于庞大的金额来讲仍是“杯水车薪”,亿达中国的未来之路仍不明朗。