王府井商圈存量资产升级改造,打造“小而美”的商业综合体

作者:雨禾  编辑丨长生来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/tPbDFfIQmkaNbsCr9kFwlQ

1.jpg位于地铁上盖的亿达·圣元荟商业综合体

在以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新背景下,亿达置业落子王府井商圈,将灯市口地铁上盖两个独栋老旧建筑打造成集办公、商业、居住等公共空间和配套服务于一体的复合型商业综合体——亿达·圣元荟。这一小型商业综合体定位年轻化的高端群体、结合精品商铺,在商圈密集的东二环内,开辟出一方颇具竞争力的”小而美”综合商业业态。


该项目整体面积达1.5万平方米,前身是位于王府井商圈的大万酒店旧址,分为南北两栋,北栋为办公+商业、南栋为长租公寓,外观上看是两栋充满历史感的老建筑,此次升级改造为其注入了新鲜活力,发出了它潜在的商业价值。


北京东二环内的王府井商圈是北京传统商圈之一,在经济发展带动消费升级的大背景下,这里的商业模式也在顺应市场需求不断更新迭代,从80年代的集贸市场、90年代的超市、00年代的百货再到10年代的购物中心,几乎每十年一次新旧商业模式交替,将王府井商圈推到下一次消费升级改造的重要节点。


亿达·圣元荟这一精品商业综合体在转型升级期入市或将产生蝴蝶效应,加剧商圈内同类产品竞争,加速整体商业模式转型升级。


项目特点


项目优势

1、复合型业态,包括ONEPLAZA圣元荟商业、ONESPACE中间态共享办公、ART MUSEUM亿达时代美术馆及FUNLIVE方隅,不同空间叠加相互赋能,创造更大的品牌价值。


2、交通非常便利,两栋主体建筑均在五号线灯市口地铁口上方。


3、地下两层美术展馆,与附近文化业态相呼应,可满足艺术文化需求。


项目劣势

1、联合办公区域单层面积较小,总体量受限。


2、中间态ONESPACE的首个空间,在空间运营方面尚处在探索阶段。


项目基本信息

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所处地区情况


大区位

3.jpg项目位于北京市东城区二环内,作为北京的中心城区,这里既有成熟的经济商圈也是重要的文化中心,毗邻以中央美术馆为核心的文化艺术区及高端酒店商务区域。


二环内有许多北京老城区建筑,是在原北京城的基础上进行的功能区整合、改造和规划,透过现有的功能区划能看出很多老北京城的遗留痕迹,这里行政功能、文化、旅游、商业都较为集中,各类基础设施建设和城市服务都相对完善。对于商业综合体来说这里客流量大,但竞争也相对激烈。


小区位

4.jpg项目位于王府井商圈北缘,王府井商圈南起长安街,北至灯市口西,东接金鱼胡同,西连东安门大街,面积达45万平方米左右。该商圈主要由一条步行街带动,客流量大,以来京旅游的外地人为主。该商圈内老字号聚集,商业档次跨度大,零售业态主导,高端消费穿插其间,如东方广场、银泰百货、新东安市场等。该商圈内发展的不均衡正面临全面转型提升。


亿达·圣元荟所处的灯市口区域在王府井商圈边缘处,既贴近繁华也坐享清幽,这里办公项目、公寓项目不少但并不拥挤,再配合周围的居民住宅,给人的感觉不像商圈核心区的节奏紧张,反而在交通枢纽处营造出一种“大隐于市”的独特商业体验。


项目获取方式

长租


项目历史及更新过程

该项目是亿达置业继2017年9月赢取北京百富国际大厦B座项目后,再度以轻资产运营为手段收获的第二个项目。于2018年7月底获得,经过一段期间的设计规划,年底开始动工改造,仅用120天便竣工交付。


虽然总面积有限,但是工程量并没有因此减少,楼体原本的格局样式并不适用于办公商业,电梯需要更换,消防也要按照新标准重新升级,能在这么短的时期内保质保量交付使用,与整个团队的高效合作是分不开的。5.jpg

改造后的楼体外立面6.jpg

改造后的办公空间入口7.jpg

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改造后的内部空间

改造后楼体空间化零为整,利用通透的光线、得当的分区布局,将原本密闭紧凑的空间改造为兼具开放舒适、生态环保的Vintage中古风特色,给陈旧的老楼注入生机,使之重新散发活力。


项目体量介绍

项目建筑总面积1.5万平方米,分别有联合办公空间、亿达时代美术馆、精品商业门店、便利店、长租公寓。


产品详情

项目分南北两栋独栋建筑,北楼1-3层是商业区, 4-8层联合办公区,地下二层为亿达时代美术馆,这部分由亿达运营,中间态ONESPACE联合办公是亿达置业旗下新分离出的联合办公业务;南楼大部分面积均为北京旗舰店FUNLIVE方隅长租公寓,并独立运营。FUNLIVE是中骏集团旗下长租公寓品牌。


商业区

这里有多家经过优选加盟的精品商铺,如颇有名气的网红店河沿肉饼、都市青年都爱的COCO奶茶、颇受推崇的东四香辣蟹……此外还有好利来蛋糕店、便利蜂超市,既满足味蕾也满足基本生活需要。9.jpg

商业区域入驻商户10.jpg

已入驻商户实景图11.jpg

底层商业区外立面


办公区

联合办公区没有对外承包,而是由亿达的联合办公品牌中间态ONESPACE运营,办公空间共4层,单层面积较小,整体看上去独立性较好但互动空间受到压缩。整体设计风格是Vintage中古风,呈现出低奢、沉稳有内涵的商务气质。12.jpg

公共休闲水吧13.jpg

公共商务区14.jpg

联合办公区


路演活动区

在空间7层配备了路演活动区,可容纳40-50人会议。满足客户及周边办公人群会议讲演、采访等需求。15.jpg

路演活动区实景图


生活区

生活区FUNLIVE方隅公寓入口不临街,需要绕到建筑物后侧。公寓前两层为公共区域,配有活动室、健身房,一楼大堂还配置有蜂巢快递代收柜。公寓房型有大小两类,大户型近50平米,11800元/月;小户型40平米,9300元/月。


公寓内配置齐全,冰箱、滚筒洗衣机、餐桌、衣帽间、独立卫生间等设施完善,且室内开窗较大,采光良好。16.jpg

公寓入口17.jpg

公共健身空间18.jpg

房间内配置

两栋建筑整体内部装修风格统一,从北楼的商业区到办公区再到南楼的长租公寓,都体现了统一的怀旧商务风,通过优质的选材以及艺术重置,赋予这个老旧项目空间历史感最好的诠释。


周边环境


同类项目

王府井商圈类似的小型综合商业项目比较少,因此本文分别从办公和长租公寓两方面与周边同类项目进行对比。


在联合办公方面,选择了周边联合办公企业WEWORK(淘汇新天)、FUNWORK·北京·澳门中心、雷格斯(新东安广场)。19.jpg

周边长租公寓方面选择了集中式的东方豪庭(东方广场)公寓、瑞吉公寓、丽苑公寓。20.jpg


坪效对比

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亿达·圣元荟联合办公坪效比排第三位,这与所处地理位置有很大关系,所选取的对比项目wework和雷格斯均处于王府井商圈中心位置,且更靠近长安街,开放工位分别定价3000元/月和4000元/月,故单位面积租金明显更高,坪效比也随之有大幅提升。而与同处于商圈边缘的funwork联合办公相比,则可以看出亿达·圣元荟项目中联合办公的坪效比优势。

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圣元荟的FUNLIVE方隅公寓坪效比排在附近同类项目第二位,圣元荟公寓单间定价为8541元/月,对比另三家高端公寓,其月租金较低,与之对应的房间面积也较小,属于高性价比精巧型青年公寓,所以坪效比排名较靠前,对于年轻的目标用户而言,这一公寓项目更具备竞争优势。


配套交通对比

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亿达·圣元荟地处交通枢纽,附近交通极为便利,在半径一百米区域内有三个公交站,分别是米市大街站、灯市东口站和金宝街站,途径公交有110路、128路、684路及机场大巴13号线王府井金宝街线。24.jpg

该项目本身作为5号线灯市口站地铁上盖,A口出站即达,乘坐地铁出行非常便捷。同时距离5号线、6号线换乘站东四地铁站也仅有758米。对于北京这种交通时间成本较高的一线城市来说,为用户显著降低出行的交通成本为该项目增色不少。25.png

与其他联合办公项目相比,圣元荟的交通指数具有压倒性优势,这里便捷的出行条件将会成为吸引用户的一大卖点。

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但是,反观公寓部分,圣元荟的交通优势似乎没有那么明显,主要原因在于东方豪庭公寓和丽苑公寓也落子在公交站聚集且靠近王府井地铁地段,交通便利性不言而喻,且途径的公交线路较灯市口位置更多,这一主要优势拉开了公寓方面交通指数的差距。


周边配套及对比

此次生活指数的测算选取了包括餐饮、健身房、便利店、药店等更贴近都市年轻人生活需求的元素。

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因为圣元荟在王府井商圈外缘,选择的对比项目大多更靠近王府井商圈中心,所以综合下来,圣元荟的生活指数并不高。但是考虑到该项目结合了商圈内的繁华和商圈外的清幽,由此产生的高性价比和小型综合业态带来的叠加商业效果都是不容忽视的。


商务指数的测算主要参考了地租平均价格、附近三公里内5星酒店和4星酒店数量,距离最近的银行等因素。

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啊啊啊.png

综合来看,因所选取的对比项目均集中在王府井商圈,周边配套设施完善,大多影响因素差距不大,因此影响商务指数的主要因素还是地区平均出租价格。亿达·圣元荟总体量有限,作为小型商业综合体项目在商业发达且密集的王府井商圈,未算品牌相互赋能作用就能达到这样的商务指数水平,可以说前景十分可观。


经营管理


管理结构

社区经理1名

社区管家3名

社区物业管理3名


费用详情

联合办公空间共648个办公工位,90余间独立办公室。30.jpg



FUNLIVE方隅长租公寓均为1室1厅1卫,按平数大小分为两种户型。31.jpg


客户类别

联合办公的主要客户为文化创意类公司,这类公司更喜欢中间态Vintage复古风室内设计风格,这也与之前预想的目标客户一致。


爬坡期及入住率

该项目还比较新,目前正处于爬坡阶段,联合办公区入住率已达到35%且在持续增长。


公寓区比入住率更高一些,房间总面积虽小,但是配置齐全的冰箱、洗衣机、独卫以及前卫温馨的装修风格吸引了不少青年租户,目前的入住率已经达到80%以上。


内部收益率

亿达·圣元荟的联合办公空间由亿达旗下的中间态ONESPACE联合办公运营,属于亿达在联合办公领域的第一个自运营项目,正在实践中不断探索和学习好的运营模式和服务项目。


公寓区由FUNLIVE方隅长租公寓运营,合作方式为长期租赁。但是在运营过程中也会相互扶持、互荐客户,在未来的长期合作中有意向进一步产生粘性,加深合作关系。


商业区也属于亿达的自持物业,由亿达负责招租运营,目前商业招商已完成,上至商务宴请、下至轻食简餐均已配齐。


运营事件举例

对于圣元荟运营团队而言,招商并非仅仅在做租赁,而更像在寻找价值观相同的合作伙伴。最值得一提的是,他们坚持不懈地沟通和诚挚的邀请成功打动了悠航鲜啤,这家店的精酿啤酒和汉堡都很有名,啤酒是纯手工酿造的,度数很低,即便平时不怎么喝酒的姑娘也表示在这里能找到自己喜欢的口味。这家店的入驻为空间增色不少,对实现品牌间的相互赋能和收益转化均有助益。


管理人员自评

亿达·圣元荟是亿达落子的第一家城市更新项目,也是第一个集“居-办-商”于一体的小型城市综合体,对于这类项目而言,找到生活、办公、商业之间的平衡点很重要,否则难免会给用户带来“大杂烩”的厌倦感。


为了营造项目自上而下的统一氛围,1~3层的商业装潢设计也在力求风格统一,怀旧金属色的边框设计、无木饰面的环保选材……通过优质的选材以及艺术重置,赋予这个老旧项目空间历史感最好的诠释。


在亿达置业总裁吕沙女士看来,做城市更新是一件艰苦而让人乐此不疲的事情,在不断尝试各种新的业态,各种功能叠加的过程中,团队不单是做空间改造,更是在灵活的打造自己的产品。城市更新的魅力在于通过团队的打造,让一个低效的项目重新焕发光彩、保值增值,发挥它的无限可能。


小睿有话说

第一次来到亿达·圣元荟最直观的感受有两个,一是离地铁真的太近了,从灯市口地铁站A口出来就能看到亿达圣元荟的指示标,出站即达;二是进入联合办公空间的直梯较小,载客量有一定局限,虽然共有两部客梯,但是其中一部较为隐蔽,对内部结构不熟悉的朋友很难发现。


联合办公空间的装修风格复古偏商务,内部硬件设施及细节打造很到位。进入空间后的第一感觉是安静,这里独立空间较多,公共的互动空间有限,人与人之间的交流互动比较少,这可能也与目前该项目刚刚入市,入住率较低有关。但在小睿参观期间,来看工位的小伙伴未曾间断,相信地理位置这么优越的办公环境,假以时日,入住率将有大的提升。隔壁的长租公寓整体风格与办公空间相似,只是色调更轻快,大都以暖色为主。屋内配置一应俱全,你能想到的设施几乎都有,而且性价比很高,相信在出租市场上会大受欢迎。


底层的商业区要重点强调,这里真的可以说是精品美食汇聚地,每家店都值得光顾,从东四香辣蟹到Wagas,从河沿肉饼到COCO奶茶,这里可以称得上“吃货”们的世外桃源,加上便利的交通加持,小伙伴们有事没事都可以来逛逛这个坐在地铁口上的美食广场。


伴随着城市更新、消费升级,越来越多的企业开始尝试以轻资产运营模式进军商业综合体项目。亿达·圣元荟的出现可以说是一次大胆的尝试,她小巧的体量初看优势并不明显,但从她运营的用心程度,对商业部分和长租公寓招商的专业度来看,她定位清晰,目标客群消费能力和对新事物的接受力均在线,也许不久后,这里会发展为王府井商圈独特的商业符号。