华润置地:top10中惟一完成任务的央企 │ 年报解读

作者:张琦

作者 | 童洋

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨


微信图片_20220412111659.jpg2021年,华润置地的业绩直接突出特征就是一个字:稳。


3月31日,华润置地有限公司(以下简称“华润置地”,股票代码:01109.HK)发布2021年业绩报告。各项核心业绩指标都突出了“稳”的特征销售额稳定增长10.8%至3157.6亿元;股东应占净利润324亿元,同比稳增8.7%。不过受行业大势影响,毛利率连续几年下降至27%,但仍保持在行业高水平。


01

完成预定销售目标,营收稳健提升


2021年,地产行业下行发展,不少房企出现了信用危机和流动性问题,直接影响了房企的开发业务。


数据显示,2021年监测的55家典型上市房企中,仅10家房企实现了年度销售目标,在TOP10中仅华润置地完成了年度销售任务。


公司年报显示,华润置地2021年实现销售额3157.6亿元,同比增长10.8%;销售面积实现1755万平方米,同比增长23.7%。


从区域分布来看,华润置地各大区域的销售贡献情况整体较为均衡。其中华东和深圳的销售额贡献最大,占比均超过20%。主要由于长三角和大湾区是我国的核心城市群,项目去化效果较好,能为华润置地带来稳定的销售增长;而华西部分虽然销售额仅为368.83亿元,但是签约面积在七大区中排名第三,是华润置地未来销售增长的储备变量。


图1:2021年华润置地各区域销售额占总销售额情况(单位:%)

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数据来源:企业年报、地产资管网制图


图2:2021年华润置地各区域销售额与签约面积情况

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数据来源:企业年报、地产资管网制图


在营业收入方面,华润置地2021年录得收入2121.10亿元,同比增长18.10%,在房地产TOP10中排名第五名,增长动能强势。


从结构上看,其营业收入主要来自开发物业和投资物业两大板块。其中,开发物业销售收入1838.6亿元,同比增长17%;投资物业租金收入174.3亿元,同比增长36.3%。


02

土储投资稳健,融资优势和偿债能力稳定


销售额和营业收入的稳健提升,主要在于土地储备的高质量投资。


2021年下半年以来,政府对房地产的政策层层加码、房地产资本市场低迷等因素,导致整个行业的销售规模呈下行态势,很多头部企业都收缩签约面积。


但华润置地在2021年仍是积极外拓规模。数据显示,截至2021年底,华润置地的签约面积1755万平方米,同比增长23.7%;总土地储备达6,873万平方米,可以保障未来三年以上的发展需求。


图3:2021年华润置地签约面积占总签约面积比例情况

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数据来源:企业年报、地产资管网制图


分区域看来,华润置地重点布局华东和华北区域,两地分别占总面积的18%和20%。而深圳、华南地区签约土地面积占比最小,分别为9%和11%。


高质量投资带来的不仅仅是高收入,也带来了稳健债务结构和融资水平。年报显示,华润置地2021年净负债率为30.4%;剔除预收账款后的资产负债率为60.4%;扣除受限制资金的现金短债比为1.9倍,“三道红线”均为绿档。


在融资方面,2021年华润置地平均融资成本降至3.71%,在上市房企中排名第七。由此也使得三大国际机构也给予其较高评级,其中标普给予BBB+、穆迪给予Baa1、惠誉给予BBB+评级,展望均为稳定。


图4:2021年房企TOP10企业融资水平

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数据来源:企业年报、地产资管网制图


03

高周转模式下,毛利率难逃下滑大势


2021年,即使是央企的华润置地也难逃毛利率下滑的“大势”。数据显示,华润置地毛利率连续四年下降,2021年跌破30%至27%,同比下降3.9%。净利润率17.63%同比降低1.35%。


图5:2018年-2021年华润置地毛利率和净利率发展情况

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数据来源:东方财富网,地产资管网制图


华润置地毛利率下滑主要是开发物业毛利率下滑导致。2021年,华润置地开发物业毛利率为23.7%,同比下降5.4%,而投资物业毛利率由66.4%进一步上升至68.2%。


对于开发物业毛利率下滑,睿和智库认为主要有两方面的原因:


(1)行业大势不可逆:


2018年之前房地产市场高价拿地,迅速扩张,而“房住不炒”“三道红线”推出使得房地产市场极速冷却。特别是2021年下半年房地产市场不断产生暴雷,流动性风险加剧。导致销售情况低迷,利润空间遭到严重挤压,众多房企毛利率逐年下降。


表1:2018年-2021年部分房地产市场企业毛利率变化情况(单位:%)

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数据来源:企业公告,地产资管网制图


(2)企业发展模式:


在此行业背景下,为了更快速实现去化,华润置地采用各种促销手段以快速走量,进而更快地实现资金回笼,同时也受二线城市签约占比提升影响,使得合约销售价格从2020年的20091元/平方米大幅降至17988元/平方米。导致华润置地年毛利率降低。


04

业态布局均衡发展,商管龙头实至名归


据企业公告显示,华润置地的投资性业务中涵盖购物中心、写字楼、酒店、产业园、租赁公寓等多元产业,2021年收入增速均超过20%,实现多赛道均衡发展。


表2:2021年华润置地主要业务领域的发展情

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资料来源:企业公告,地产资管网制图


此外,随着轻资产模式成为地产行业发展趋势,华润置地也拆分旗下物管和商管业务合并成立华润万象生活,并于2020年12月份上市。华润万象生活通过物管和商管的协同发展,并依托母公司的生态体系,聚焦重奢、高端、品质赛道。自上市以来的第一个完整财年,华润万象生活的业绩就十分亮眼。


  • 在发展规模上,2021年华润万象生活在管面积达1.648亿平方米,同比增长39%,外拓合约面积同比大幅增长320.5%。

  • 在营收方面,2021年营业收入同比增长30.9%至88.75亿元,其中住宅物业实现收入53.1亿元,占整体收入60%;商业运营实现收入35.65亿元,占整体营收40%,其旗下购物中心零售额突破千亿,行业排名第一。  

  • 盈利方面,2017年-2021年,华润万象生活毛利润及毛利率持续上升,2021年毛利润达27.59亿元,同比增长51%;毛利率高达31.1%,同比上升4.1个百分点,高于行业同期水平,这表明华润万象生活经营能力迈上新台阶。


图6:2017年-2021年华润万象生活毛利率发展情况(单位:%)

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数据来源:企业公告,地产资管网制作


05

结语


“稳健”著称的华润置地,在3月31日的业绩发布会上也模糊了2022年的销售目标。或许是行业发展下行、毛利率普遍偏低和暂未点燃的市场情绪等因素,让华润置地进一步持保守态度。但华润置地总裁李欣表示:“2022年销售目标仍会保持增长,行业排名会保持稳定。”