3月共发行五支CMBS产品,总规模151.38亿元|睿和研究

作者:张琦

作者 | 张琦

编辑 | 张爱、童洋

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨


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2022年3月,不动产类资产证券化发行规模比2月激增7倍,5支CMBS产品总发行规模为151.39亿元。


3月发行的5支CMBS中,中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划(专项用于碳中和)发行规模最大,为50.01亿元;申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划发行规模最小,为10.1亿元。


表1:20212年3月国内CMBS产品发行情况

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从发行交易所来看,上海证券交易所发行数量和发行规模都远远超过深圳证券交易所,发行数量分别为4单、1单;发行总规模分别占总发行规模的88.59%、11.41%。


表2:20212年3月上海交易所与深圳交易所CMBS产品发行情况

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中海发行50亿元绿色(碳中和)CMBS

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项目背景


3月29日,中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划在上交所成功发行。本次债券发行规模为50.01亿元,是目前国内规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品。


原始权益人为中海地产(00688.HK),据2021年年报显示,报告期内,中海地产实现营业收入2422.4亿元,归属股东净利润401.6亿元,加权平均融资成本3.55%,保持行业最低区间。2021年6月,中海地产以位于成都的中海国际中心为底层资产,成功发行21亿元CMBS产品,期限为18年期(3+3+3+3+3+3年),票面利率3.6%,成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。


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底层资产


本期债券项目标的物业,由甲级写字楼上海中海国际中心和购物中心上海中海环宇荟组成,总面积11.3万平方米。该商业综合体毗邻新天地商圈;写字楼入驻企业主要为跨国公司总部,总部型企业占比超65%;购物中心被誉为魔都首店收割机,日均客流5.6万人次。


表3:项目信息

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表4:项目参与方

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02

中航产融发行39亿元绿色碳中和资产证券

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项目背景


3月23日,中航产融作为原始权益人的“中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划(碳中和)”在上交所成功簿记,产品规模39亿元,发行利率3.4%,发行期限不超过18年。


本次碳中和CMBS的发行吸引了众多高质量投资者下单,获得近1.62倍的超额认购,最终利率较初始价格指引收窄了60个基点。


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底层资产


中航产融大厦为中航产融持有,位于北京望京CBD核心区的5A甲级写字楼,项目总投资近300亿元,总建筑面积13.5万平方米,租金8元/平方米/天。2021年1月,中航产融大厦荣获碳中和证书,
是唯一获得年度碳中和双认证的首都央企金融机构办公大厦,
同时该专项计划被绿色评估机构授予绿色债券G-1等级。

表5:项目信息

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表6:项目参与方

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03

京煤集团首单CMBS成功发行

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项目背景


3月23日,北京京煤集团有限责任公司作为原始权益人的“信达-金泰商业资产支持专项计划”在深交所成功发行。项目规模17.27亿元,其中优先级17.26亿元,不超过21年,每3年附投资者售回权,AAA评级,发行利率3.49%;次级档0.01亿元,无评级。增信机构为北京能源集团有限责任公司。


2

底层资产


项目底层资产为京能房产租赁公司持有的泰大厦、金泰国益大厦、金泰商贸大厦。


其中,位于北京市朝阳区西坝河畔的金泰大厦为5A甲级写字楼,日租金均价为7-8元/平方米。楼高30层,总面积超过4.5万平方米。其中6至29层为写字楼,约2.7万平方米;地下一层至五层为写字楼相关商业配套,约1.2万平方米。


金泰国益大厦位于北京市朝阳区朝阳北路核心商务区,是集办公、商贸、餐饮于一体的5A级智能化大厦。大厦总建筑面积3.04万平方米,地上17层,地下3层,其中1-3层为商业、餐饮用途,4-17层为办公用途,地下三层为设备机房及车库,出租率97%。客户包括中国银行、一汽大众、上海大众等七十余家知名企业。截至目前,金泰国益大厦写字楼租金价格为6元/平方米/天。


金泰商贸大厦位于北京城南、中轴路和南三环路相交的木樨园立交桥西南侧,坐拥三环与中轴线的交叉线上,距地铁十号线大红门站仅1.1公里。项目总建筑面积13.82万平方米,商业面积5.9平方米,办公楼面积约4.72平方米,由A、B、C三栋楼宇组合而成。金泰商贸大厦是以购物城为核心的全服务链城市综合体,项目租金为1.32元-4.11元/平方米/天。


表7:项目信息

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表8:项目参与方

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保利置业发行10亿元资产支持专项计划

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项目背景


3月8日,保利置业集团有限公司作为原始权益人和差额支付承诺人的“申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划”在上交所成功发行。项目规模10.1亿元,优先级10亿元,AAA,3+3+3+3年,发行利率3.27%;次级0.1亿元,保利置业自持,不评级。


此前在2021年初,“申万宏源-保利置业-上海证券大厦资产支持专项计划”在上海证券交易所成功设立。该专项计划的发行总规模为20亿元,计划期限为12年。其中,优先级资产支持证券的发行规模为19.5亿元,债项评级为AAA级,票面利率为3.98%、


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底层资产


项目底层资产为武汉保利文化广场,位于武汉市武昌区中南路与民主路交汇处,北临洪山广场,与洪山体育馆隔街相望。该写字楼为综合性商业广场,总投资近11亿元。项目总建筑面积为13.1万平方米,1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等,9层以上为甲级写字楼。


表9:项目信息

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表10:项目参与方

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05

珠海华发商都发行35亿元资产支持专项计划

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项目背景


3月1日,“财通华金-华发商都大湾区资产支持专项计划”在上交所发行。债券项目规模35.01亿元,其中优先A档27亿元,占比77.12%,AAA,18年(3年设权);优先B档8亿元,占比22.85%,AAA,18年(3年设权);次级档0.01亿,占比0.03%,无评级。  

项目发起人为珠海铧国商贸有限公司,成立于2013年3月,大股东为珠海华发实业股份有限公司,持股比例为49%;珠海华发实业股份有限公司大股东为珠海华发集团有限公司(华发集团),持股比例为24.2%。


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底层资产


本期产品标的物业为珠海华发商都购物中心,位于广东省珠海巿香洲区珠海大道8号,商业面积18万平米,物业资产总价约54.16亿元,抵押率为64.64%。借款人为珠海华福商贸发展有限公司,共同还款人为珠海华发商都商业经营有限公司,流动性支持人和差额支付承诺人为珠海华发实业股份有限公司。


表11:项目信息

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表12:项目参与方

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06

国内类REITs/REITs发行情况

3月,我国未有新类REITs和基础设施公募REITs上市。


截至2022年3月31日,国内共发行类REITs产品122支,发行规模总计2491.75亿元;基础公募REITs产品11支,发行规模总计364.03亿元。