保租房的保障性概念将越来越模糊丨睿和公开课

作者:陈剑誉

作者丨陈剑誉

编辑丨张琦、张爱

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨


根据新华社消息,2022年4月,深圳市人才安居集团保租房项目报送到国家发展改革委,成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。保障性租赁住房再次成为行业热议话题。


4月20日,第23期睿和公开课在线上成功举办,此次公开课的主题正是“抓住保租房的大机遇”。


2020年10月,政府首度提出“扩大保障性租赁住房供给”。而此前,关于“保租房”的试点、政策发布及解读已持续了多年,多种类型的“保租房”也成功推向市场。如果此次保障性租赁住房REITs项目成功上市,意味着“保租房”的发展路径已完全打通,行业发展越来越明晰,租赁住房市场乃至房地产市场迎来了“大机遇”。


作为深耕不动产资管领域的研究平台,2022年以来,睿和智库走访了多家租赁住房企业,并实地调研了北京、上海的众多租赁住房项目。在此基础上,我们发布了多份关于保障性租赁住房的报告,包括:政策解读报告,系统分析了近些年来关于保租房的政策;项目调研报告,对市场现阶段主要保租房项目进行深度调研分析等等。


在本次睿和公开课上,我也有幸分享了自己对于保障性租赁住房的几个观点。


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图片来源:图虫创意


01

“保租房”标志着中国新住房体系的成型


一直以来,有种说法是中国经济被房地产绑架了。数据显示,2021年中国房地产增加值7.7万亿,经济贡献度6.78%,如果再加上与房地产相关的,诸如装饰装修、建筑建材等行业,房地产行业对经济的影响度要更高。


事实上,房地产对于经济的影响并不在于体量的问题,而是其金融属性及周期性变化。从全球范围来看亦是如此,“十次危机九次地产”,每一次区域经济的下滑大都伴随着房地产价格的萎靡。于是,要不要救市、要不要刺激房地产市场都会成为每一次危机中的热点话题,“夜壶论”也由此而来。


如何让房地产市场稳定发展,而不是大起大落,从而降低对经济的冲击,应该是我们国家构建住房体系的第一个逻辑起点;第二个逻辑起点是“住有所居”,强调房地产市场社会福利属性。


这样来看,“德国模式”具有现实的参考意义。根据德国联邦统计局2019年发布、2020年更新的《德国住房》报告最新数据,2018年德国住房自有率为46.5%,53.5%的人口租房居住。简单来说,“德国模式”就是实行租购并举,购房和租房两条线发展。


可以看到,不同于其他发达国家房地产价格的周期性波动、大幅攀升,德国房地产价格长期稳定,扣除通货膨胀后,实际涨幅较小。而这一结果显然得益于德国租赁住房市场的大力发展,租房居住成为德国住房体系的主要特征。


同时,德国租赁住房市场的发展基于其“政府主导、市场参与”模式,根据2018年德国人口普查结果显示,当年2,370万套租赁式公寓中,约37%来自机构类开发商和运营商,63%的租赁式公寓来自私人、非机构房东(也称为业余房东)。


2016年,我国政府在工作报告中正式提出“建立租购并举的住房制度”,随后出台了一系列发展租赁住房的政策。2020年10月,政府首度提出“扩大保障性租赁住房供给”,此后,发展“保租房”成为政策重心。


对于中国租赁住房市场的发展历程,可以从两个角度来看:


  • 市场角度:从2010年开始,伴随着资本的进入和退出,中国租赁住房市场经历了发展、扩张、衰退、冷静一个完整的周期;

  • 政府角度:从1998年就开始尝试建立廉租房等保障体系,但时至今日,政府建立的保障体系并未能形成规模。



显然,建立规模的租赁住房体系,如果完全依赖政府,会受地方政府资源投入所限制;如果完全依赖市场,则需面临资本逐利性带来的风险及周期波动。


这也正是“保租房”的由来,“政府主导、市场参与”。如果从2016年算起,保障性租赁住房是长期摸索的结果,从今天的结果来说,也经历了实践的检验。所以,对于保障性租赁住房,我们需要从中国住房体系建设的角度来看,它具有宏大叙事的基础。


02

保障性租赁住房的发展路径已经打通


“政府主导、市场参与”,尽管有德国经验在前,但“保租房”能否如预期般发展,进而成为新住房体系的基础,市场存在一定疑问。


根据规划,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)。其中,北京、上海等一线城市规划均在40万套以上,相对于2021年底的数据,北京已有机构化运营的集中式租赁住房项目266个,房间规模为4.83万套(间);上海共有511个集中式公寓项目,共计房间数11.57万套(间),保障房的发展空间显然非常巨大,这也是为什么在2021年开始,“保租房”乃至租赁住房再次成为市场热点的主要原因。


同时,2021年7月,住建部表示,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。


从规划的角度来看,验证了我们的第一个观点,政府希望能把保障性租赁住房提升到一定规模,在住房体系占据一定比例,真正实现“租购并举”。


对于如何实现这一规划目标,目前政府明确提出了五种供给渠道,包括集体土地、国有租赁住房用地、产业园配套用地、存量房改造以及企事业单位的土地。其中,前四种是主要的构成。以上海“十四五”的规划为例,国有租赁住房用地、空置存量、产业园配套占比分别为30%、30%、17%。


具体来看,国有租赁住房用地大体又分为两类:纯租赁用地和配套租赁用地。前者如上海的R4地块;后者如2021年12月北京住建委要求各区新供商品住房,每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例(原则上按20%比例)配建保租房。不同的地方在于,前者由企业自持,后者由政府回购。


目前,包括集体土地、国有租赁住房专用地、产业园配套用地、存量房改造在内的各种保租房项目都有项目成功入市,特别是集体土地、国有租赁住房用地带来的新型租赁社区项目,将会改观年轻群体对于租房这件事的认知。


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图片来源:图虫创意


如果要打通保租房的发展路径,还有一个问题需要解决,即资金的问题。除了传统的间接融资工具支持外,将保租房纳入REITs试点也有了新进展。


2022年4月,深圳市人才安居集团保租房项目报送到国家发展改革委,预计将很快上市。对于保租房项目通过REITs上市,此前市场主要担心的是投资回报的要求,即能否满足不低于4%的分红回报要求。而根据我们测算,单位面积成本1万的租赁住房,其租金到50元/月/平方米,可达到4%的投资回报率要求,通过对目前已入市的部分项目测算,部分集体土地项目和纯租赁用地项目是可以达到投资回报要求的。


从供给到退出的全流程已经完整,所以,我们认为保障性租赁住房的发展路径已经走通。


03

保租房的保障性概念将越来越模糊


之所以提及保租房的保障性概念,在于此前我们在上海调研时,大家常提及“纳保”问题,大家都在问自己的租赁住房项目要不要纳入保障性租赁住房体系。显然,目前大家将保障性租赁住房区别于传统的租赁住房,将整个租赁住房市场分为保障性和市场化两类。


尽管政府出台了系列文件,明确界定了保障性租赁住房的范围和定义,但我的观点是保租房的保障性概念将越来越模糊,与所谓市场化的项目难以有明显区分,只会在客群定位上会存在差异。也就是说,如果市场化项目所定位的客群与保租房一致,“纳保”与否结果都一样。


原因在于,政府对于保障性租赁住房的规划目标较为远大,其是基于重建住房体系的逻辑来规划的,无论是在绝对体量上,还是在相对占比上,保租房的影响力将是较大的。


所以其针对的客群一定是主流的客群,其规划的产品一定是主流的产品,其开拓的市场一定是主流的市场,其制定的价格也一定会成为租赁市场价格的锚。


而当保租房成为租赁市场的主体构成时,保障性与市场化的界限也就消失了。


具体来看,目前保租房所提出的保障对象,是符合条件的新市民、青年人等群体,与国内外的租房主流群体一致;保租房所提出的房屋建设标准,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,与国内外的租房主流产品一致;保租房提出实施区域为人口净流入的大城市,也是与市场逻辑一致的。


目前大家普遍比较顾虑的问题是租金标准,因为政府对于保租房明确提出“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,涨幅不超过5%”,疑问主要集中在:租金限制会影响原来市场化项目的盈利。


我的看法是,租赁住房市场本身不应该是一个暴利市场,对于租房群体来说,月度租金支付较为舒适的范围为月收入的20%至30%。而目前主流城市大都高于这个水平,也就是说从租房市场的可持续性来讲,目前国内租金的上涨空间本身有限,而从德国的经验来看,限制租金涨幅并没有影响租房体系的建立,政府干预的影响整体上是正面的。

显然,随着保租房体量的增大,保租房成为整个租赁住房市场的主体,其保障性概念将越来越模糊。

几个观点并不成熟,关于保租房的讨论,我们也还将继续,大家可以持续关注我们的睿和公开课。


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陈剑誉

睿和智库研究总监

用数据和逻辑来推理

提供10%解决方案的研究员


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