第十三期|共探智能化发展之路

作者:陀螺  编辑丨李江涛来源:地产资管网 (ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/GSvW2eknRJOfSsaTjq4_IQ

七月的最后一天,骄阳似火,位于西二旗的百度大厦迎来了一批客人,来自长租公寓领域的各位大咖齐聚一堂,乘着清凉的微风,针对当下火热探讨的长租公寓智能化纷纷发表自己的见解,睿和沙龙13期就这样拉开了帷幕。


演讲开始前,各参会嘉宾体验了百度的核心AI技术。AI作诗,妙趣横生;大数据搜索,精准定位用户群体;AI识别,超出人脑的速率与识别率,令人惊叹;小度机器人,唤醒全家,让人看到了未来全面科技家居的雏形。接着,与会嘉宾体验了无人驾驶汽车,新奇与好奇交织,更为此次沙龙增添了一丝科技感。


百度智能1.jpg

AI作诗

百度大数据搜索2.jpg

大数据搜索

百度AI识别3.jpg

AI识别

百度无人驾驶4.jpg

无人驾驶展示

百度无人驾驶5.jpg

无人驾驶体验

睿和智库发起人韩玮烨6.jpg

睿和智库发起人、地产资管网创始人 韩玮烨


至于此次沙龙为何在百度大厦举行,睿和智库发起人、地产资管网创始人韩玮烨给出了解释,百度在人工智能方面的建树大家都有目共睹,无论是AI互动,还是无人车技术,在国内都位于前列,智能化的推手也恰巧是百度这样的高科技企业,此次沙龙主题也恰巧围绕智能化展开,加之睿和智库与百度也在进行更深层次的战略合作,所以选择在这样一个有科技属性的地方进行沙龙再合适不过。


长租公寓上半年的发展并不顺畅,资产价格逐步提升、融资同时遇冷,但服务售价却停滞不前,智能化的应用则恰巧能够提高运营商们资产管理的能力,在未来也是一个很好的发展方向。“资管视角下的长短租公寓智能新发展”这一沙龙主题应运而生。蛋壳、领寓、城家、魔方、熊猫、麦家、乐乎、FUNLIVE方隅、寓居、自如等二十余家深耕公寓领域的运营商代表们参加了此次沙龙。


百度北京分公司市场总监郑佳年7.jpg

百度北京分公司市场总监 郑佳年


百度北京分公司市场部总监郑佳年致辞,对长租短租领域优秀的企业家参访百度表示欢迎。同时分享了百度AI布局及移动生态布局:


AI战略布局体现在四个层面:一是在无人驾驶领域,2018年无人车阿波龙已正式进入量产,在今年(2019年)百度Robotaxi无人驾驶出租车也即将在长沙投入试运营;二是百度通过AI开放平台,将AI生态技术赋能到智慧物流、校园、企业服务等多个领域,帮助企业提高生产及运营效率;三是在智能生活层面,百度将AI技术输出到更多合作平台,促进人工智能在物联网领域的布局;四是在智能云层面,以大数据+AI技术的云端解决方案赋能各个领域的企业。


进入2019年,百度继续加码移动生态建设层面。一方面,百度越来越重视服务的闭环,明确把百度建设为用户服务平台的战略方向。另一方面,百度的基础设施建设已基本完成,即搜索+信息流两大引擎,以及百家号与智能小程序两大生态抓手,它们都成为了百度从工具向生态转型的支撑点。


从信息流、智能小程序到现在的移动生态构建,以搜索、信息流、百家号、智能小程序、长短视频等为根基,以投资并购为手段,百度正在以内容为核心,向外扩展,形成一个囊括内容生产、分发、变现以及服务等全链条在内的闭环生态。


未来,百度期待通过与众多企业的合作,将AI赋能于各行各业,帮助企业提升生产效率,助推产业升级。


在接下来的主题演讲中,熊猫公寓前CEO王玺龙以及麦家公寓创始人兼董事长曾添分别做了干货满满的分享。


公寓企业如何结合资管智能化降本增效

熊猫公寓前CEO 王玺龙7.jpg

熊猫公寓前CEO 王玺龙


熊猫公寓前CEO王玺龙在《公寓企业如何结合资管智能化降本增效》演讲中提到,长租公寓行业对智能资管有着迫切的需求。首先,由华尔街招聘所要求具备编程技能这一个小细节可以看出来,资管智能已成为一个全球化的趋势。在新的背景下,长短租作为投资产品的多样性,远远超过了以往的行业认知范围,让不少行业者感到困惑,急需一套行业指导工具。


而现有的智能资管系统包括京东JT²资管有方,平安集团的金融壹账通都是为金融机构设计的,主要用于提升金融产品的设计能力,资产管理能力和风控风评能力,但是并没有设计出针对公寓企业的具有可操作性的金融科技产品,这是行业人共同所迫切需求和期待的。


他认为公寓特别是集中式长租公寓的智能化,截至在智能管理端就可以,不要向智能享受端去发展。现在发展的智能硬件,大多数还在以管理型智能硬件为核心发展目标。他将智能分为技术端、服务端以及模式端,他认为模式端是最重要的。智能技术端方面达到90分就是优秀线,追求更高的水平是必要的但不是必须的,要量力而行。从时间、资金角度看,从98到99的一分提高,可能耗费90分以前的所有精力;但在智能服务端来看,90分和99分没有本质差别;但智能模式端,差别就很大,因为长租公寓的特殊属性是其归属于运营商,就可以引导租户做什么,租户的许多行为都是软硬件影响造成的,是一种引导性,这才是公寓未来最核心的优势。


长租公寓智能化场景及需求展望


麦家公寓创始人兼董事长 曾添8.jpg

麦家公寓创始人兼董事长 曾添


麦家公寓创始人兼董事长曾添发表了《长租公寓与智能化场景及需求展望》演讲,他表示,现在租房市场上的租客群体以90、95后为主力军,他们的共同特征包括爱尝试新产品,愿意为“住得好”买单,他们享受品质生活,互联网感更强,这些都表明当代租房群体对“公寓智能化”的接受度更高,而他们未来也会成为消费主体。


从公寓管理效能的角度来说,智能化也是趋势。作为集中式公寓,若单个门店规模达到8000平,房间数量200-300间,则该门店的综合收益比较容易达到一个最高水平。但规模若继续扩大,人力成本的上升将大于房间收益的增加,边际效就会递减,而智能公寓可以有效降低人力成本和管理成本,同时深度挖掘客户需求,拓宽赢利点。


在接下来的两场圆桌对话中,来自十家不同背景、不同业务重点的长租公寓大咖们也对长租公寓智能化发展提出了自己的见解,在讨论中碰撞出了不同但却十分具有操作意义的思维火花。



长租公寓资管智能化的困境与出路


智能公寓领军人物9.jpg

FUNLIVE方隅公寓副总经理麦伟基(左一),橡树悦庭创始人、总经理汪林(左二),旭辉领寓北京事业部总经理汤若季(左三),麦家公寓创始人兼董事长曾添(右二),城家公寓北京总经理何正法(右一)


第一场圆桌对话的主题是“长租公寓资管智能化的困境与出路”。


FUNLIVE方隅公寓副总经理麦伟基10.jpg

FUNLIVE方隅公寓副总经理麦伟基


FUNLIVE方隅公寓副总经理麦伟基:2018年下半年行业内有些公寓出现问题,方隅也在做自身战略方向上的调整,明确将重心放在重资产上,轻资产的获取更加谨慎,现在约80%以上都是重资产持有。而FUNLIVE的收入模式除了租金收入外,还有基金管理费和开发管理费,方隅相当于一个小的开发商,团队中有开发端的设计、工程、采购、成本、投资和资本等专业型人才。方隅的目标是三到四年实现IPO,也希望通过FUNLIVE这个平台能够盘活集团的存量资产和其他一些项目。


橡树悦庭创始人、总经理汪林 11.jpg

橡树悦庭创始人、总经理汪林


橡树悦庭创始人、总经理汪林:橡树悦庭在2016年开始做服务式公寓,之前是做重房产投资,通过资产运营提升物业价值后拆散销售,有完整的融投管退体系,这种模式在房地产高速发展期是没有问题的,挣的是房产升值,而不是经营利润。随着房产野蛮生长期的消退,靠投资升值已经远远不能满足资本收益的要求了。前市场上靠运营能拿到的利润非常少,大部分公寓的投入远远大于产出,出现问题的原因就是公寓企业用资金去盲目扩张,却又没有承担后果的能力,宏观经济等外部因素则是影响很小的一部分。


现在的公寓运营,首先要有好的产品,并且一定要有智能化的系统来支持运营,不能单纯靠人工来运营,要通过互联网后台才能做出规模。但是互联网等资本进入这个行业需要一定的磨合时间,未来暴雷的公寓将会更多,暴雷对于行业来说是件好事,可以引导公寓行业朝着健康的方向发展。

智能公寓领军人物12.jpg

旭辉领寓北京事业部总经理汤若季(左一),麦家公寓创始人兼董事长曾添(左二),城家公寓北京总经理何正法(右一)


旭辉领寓北京事业部总经理汤若季:领寓基于开发商的背景,会倾向于收并购、B端市场以及最后的管理输出端。在管理输出端,领寓通过和拿下第一块租赁住房用地的张江集团合作,做整体的大型管理输出;在包租层面,他认为包租是品牌快速扩张规模的有效手段,通过包租的方式,增加规模,有了好的自持产品,能更好的证明企业的管理输出能力。


现阶段行业不好,市场因素并不是核心的问题,现在大多的市场因素都是围绕金融端和房地产端,其实这两个端收紧未必对长租公寓是坏事。真正核心的问题在于对自己的评估是否正确。如果对自己的评估有错误,特点掌握不够清晰,一定会出错,但如果了解很透彻,敢于试错,事情会越做越好,未来行业会越做越好。


麦家公寓创始人兼董事长曾添:每家公司都有不同的战略方向,前几年闭眼睛拿项目,不用运营两三年卖出去都能翻一倍的时代已经过去了,接下来是拿资产探索声誉的过程,没有好的理念、好的运作体系,未来很难将资产盘活。


现在中国的房屋租赁市场,产品一开始是面向底层市场的,近两年开始出现标准化的白领公寓产品,这是市场发展的趋势,但目前有利润产生的还是在低端市场。未来中国的住房市场,将由之前的买地卖房的香港模式,慢慢转成美国模式。可能3到5年之后,中国也会形成一个体系,探索出稳定的经营模式,行业的利润就会慢慢体现出来。


城家公寓北京总经理何正法:城家做公寓有一个初心,想让在城市里工作的年轻人在成家之前,拥有相对体面的独居生活。城家的项目位置好、租金也相对高,在房间面积上可能会小一些,但以精致化装修的产品结合多种智能化设备的使用,通过线上线下全面打通提升运营能力以达成项目溢价


智能公寓浪潮的下一步猜想


智能公寓领军人物13.jpg

魔方生活服务集团技术副总裁缪杰(左一),乐乎公寓互联网事业部研发总监高智超(左二),蛋壳公寓质量管理部总监李吉雨(左三),寓居公寓副总裁崔文哲(右二),熊猫公寓前CEO王玺龙(右一)


圆桌对话的另一场主题为“智能公寓浪潮的下一步猜想”。


蛋壳公寓质量管理部总监李吉雨认为,蛋壳的“收量装配出”每个环节在系统上都有完备的支持。例如硬装过程所有节点的把控,传统家装需要投入大量的人力物力进行现场验收,蛋壳公寓利用信息技术化手段实现线上跟进和验收,从而节约成本。蛋壳公寓的核心就是通过大数据、建模、各种实验调研等方式,建立智能化管控平台,进行各环节风险把控。


蛋壳公寓的整体定位是一家数据服务型公司,并不是一家简单的长租公寓企业。从品质管控的角度来讲,蛋壳从客户角度出发,建立了全面的房屋装修装配质量管理体系(TQM),严格把控43道关键工序及4重实地验收,实现房屋的全过程质量管理。同时,在大数据驱动的基础上,蛋壳还引入专业人员,针对问题、难题进行深入研究,探讨解决方案,最后再反哺到数据系统,实现闭环管理,不断优化智能数据系统模型。


乐乎公寓互联网事业部研发总监高智超:乐乎现在做的就是把传统行业进行互联网化。发展方向是通过大数据,进行趋势分析,拿数据说话。乐乎的轻资产运营模式对人效的要求很高,如何提高人效,就要通过大数据分析,做到互联网化发展。


寓居公寓副总裁崔文哲:寓居在去年进行了深度思考,因为寓居的基因不是玩资本,经营也不是玩产品或技术,所以在智能化的投入上会有一些思考。如果完全按照商业所推崇的智能化,对公寓来说压力非常大,特别是对做轻资产服务的公司来说,更需要进行考虑与衡量。


所以,企业做智能化的投入决不能仅依靠传统行业的利润,其本身也要有自有造血能力,这也是许多公寓越加大对智能化的研究死得越快的原因。不能一味的专注研发智能系统,服务专业性、吸引资本、抓住消费者流量才是公寓要着重增强的方面


魔方生活服务集团技术副总裁缪杰长租公寓并非互联网行业,本质上是一个线上线下一体化的业务,线下的业务场景更重,所以要用有限的IT资源去覆盖所有业务场景是不现实的,关键线下业务的规范性,以及IT系统对关键管控点的覆盖。魔方公寓在IT投入算是较大的,但重点还是在运营系统上,通过系统打通租客端和管家端的互动。


在系统建设中,B端企业租房的业务很难去规范,因为每个企业的需求和商务条款都不一样,所以系统要有足够的灵活性去支持销售签约,这块投入的IT资源是C端个人租房的3到4倍。而C端个人租房系统企业可以自主定义游戏规则,只要后台有灵活的配置,前台操作就会非常简单,IT系统也很好处理。在智能化方面,魔方已自主研发了软硬件一体化的产品方案,并有自己的智能化实验室,产品覆盖基础物联(门锁水电表),智能安防,智能宽带,智能消防,智能家居等等,打造一套线上线下一体化,软硬件一体的智能运营管理系统,这也是魔方公寓一直努力的目标。


最后,睿和智库创始人韩玮烨的总结为本次沙龙画上了圆满的句号,她表示虽然行业跌宕起伏,头部企业依然走出了符合自己战略定位的发展路径。科技和智能化未来会更深刻的影响这一行业的进化,企业要根据自身的格局选择最合适的模式。相信长租公寓智能化将有更多成果。