多家联办扎堆亚奥甲级写字楼,FUNWORK7000㎡入驻盘古大观实践“定制+共享”产品新模式 | 睿和研究

作者:雨禾  编辑丨李江涛来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/qaUoL8e2qAhQvzZj4tAkug
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7月,FUNWORK在北京的第6个空间——盘古大观一期正式开业。这也是FUNWORK继北京国家会议中心、北京国际会议中心之后在亚奥商圈部署的第3个联合办公空间。

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进驻甲级写字楼的FUNWORK·盘古大观一期


亚奥商圈是随着亚运会和奥运会发展起来的一个商圈,盘古大观是该商圈的地标性建筑,其因居于北京中轴线上(也被成为北京“龙脉”),故在外观上规划成很具中国传统文化特色的“龙”的形状,也一度引起社会关注与讨论。写字楼定位高端也吸引了诸如世界500强、知名国企的入驻。


十年已过,曾经的标准已经相对老化,不再符合现有的消费客群,写字楼面临新一轮的升级需求。FUNWORK的进驻可以视作一次传统物业向联合办公转型,也是传统办公方式的一次变革。


百尺竿头更进一步,FUNWORK面临的挑战较大。


FUNWORK(盘古大观店)位于写字楼33层与36层,目前开业的是一期36层,33层仍在装修中。一期项目在开业前便被大客户签下,空间打造由散租转为定制。相应的,其装修风格也有别于FUNWORK现有产品系,是一家空间布局介于传统和联合办公之间的独特项目。33层,据FUNWORK工作人员介绍,最小户型为6、8、10人间,主力出租户型为100-300平米的大空间,可满足6-520人办公需求。


“大客户定制”在联合办公行业并不是新鲜事,源于联办客群由创业企业或是微小企业向中大型企业客户延伸,而具体到盘古大观这栋楼的运营,对于FUNWORK来说,大客户是一个不错的选择。


从这个角度讲,这一联合办公空间的问世不仅丰富了FUNWORK在亚奥商圈的业态布局,而且也为其向更落地、更务实、更贴近用户实际需求的空间营造上更近一步。


* 因33层仍在装修中,预计10月对外营业,下文中关于空间照片等素材体现的均是36层。


项目特点


项目优势

1. 大客户定制,无空置成本;


2. 盘古大观写字楼品牌效应为空间增色不少;


3. 与周边两家FUNWORK空间相互借势,有助于区域协同管理。


项目劣势

1. 周边虽然交通网络成熟,适宜驾车出行,但相对地搭乘地铁出行不是十分便捷;


2. 前台公共空间占比较大,空间利用率相应会受到一定压缩,不过考虑到是大客户定制项目,满足的是客户需求,因此影响不大。


项目基本信息

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所处地区情况


大区位

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项目位于北京北四环亚奥商圈内,紧邻北京奥林匹克公园。这一商圈结合了亚运村和奥运村两大概念,在整体的地域、文化以及商业布局上都形成了自己鲜明的特色。


商圈内体育运动氛围浓厚,其周边如奥林匹克体育中心、英东游泳馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、奥林匹克网球场等各大奥运场馆林立,在未来,该区域都将受到强大体育经济的支撑,是消费者在假日选择运动休闲的最佳去处。从北京整体商圈分布上看,CBD、金融街、中关村仍在继续领跑,亚奥商圈区域内部蕴含了巨大的商业价值,新一轮升级契机已经出现。


小区位

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毗邻鸟巢、水立方,毗邻亚洲最大的城市公园——680公顷的国家奥林匹克森林公园,附近有多个中高档成熟社区。


项目获取方式

长租


项目历史及更新过程

该项目因大客户定制,且客户期望尽快交付,近4000㎡,60天内完成装修改造——最终的施工效果符合盘古大观物业的超5A级审核标准。


项目体量介绍

盘古大观项目两期总面积7438㎡,分别位于盘古大观A座写字楼36层和33层。


产品详情

由于所处楼层高,配合前台公共区的落地窗和大挑高,打造出了极佳的宽视野,圆形前台虽占的空间较大,但是与周边的水吧、会客区结合的很自然,体现出“圆融”的文化内涵。内部装修风格是在FUNWORK3.0“原⽊”风格的基础上充分尊重了客户意见而精心打造的,它以标志性的原木元素为主,单色调更沉稳,配合简洁利落的线条和灵动布局,呈现出现代化的商务风格。此外,内部的绿植比例、采光、空气净化等指标还是严格遵守了FUNWORK的高标准。


会议室、独立办公室等大都集中在空间的一侧,开放式工位等较集中于空间的另一侧,分割的办公区也更符合传统的办公空间规划,这可能与客户的办公习惯和企业背景有关,相对传统的空间分割较易被客户接受和采纳。

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圆形前台

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公共会客区

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水吧

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原木风绿植走廊

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会议室

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开放工位


周边环境


所属商圈同业竞争

同业竞争选取了亚奥商圈几家知名的联合办公空间,分别是优客工场(首华大厦)、梦想加(五矿大厦)、纳什空间(SPACE·鸟巢)3家,这几个空间各具优势,且从品牌均有一定影响力,在联合办公领域排名靠前。

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坪效对比

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基础数据来源:好租网


与另三家亚奥商圈的联合办公空间相比,FUNWORK盘古大观一期项目仅屈居纳什空间(SPACE·鸟巢)之后,排在第二位,且与位于北辰世纪中心的纳什空间差距甚微,造成微弱差距的主要原因,睿和智库猜测在于纳什空间(鸟巢店)是小型综合体,除办公外还有大量的商业,而这些商业业态对办公形成赋能。


配套交通对比

从盘古大观驱车向西10分钟即可到达中关村;向东20分钟可到达CBD商务区,30分钟内抵达北京国际机场。


公交

盘古大观附近交通相对便利,相邻的城市主干道有北四环、北三环、北五环以及八达岭高速和京承高速。公交由北辰西桥北、安翔北路东口、北辰桥西3个主要公交站,途径线路有81路、82路、510路、607路、386路、407路、490路、645路等近20条公交线路。

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地铁

盘古大观所处位置距地铁站稍远,相距较近的8号线奥体中心站821米、距8号线和15号线换乘站——奥林匹克公园站1300米。

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虽然该项目紧邻四环,驾车出行相对便捷,但是本次交通指数的算法主要参考的是公共交通,而盘古大观距公交站和地铁站的距离和途径车次的数量均不占优,所以仅排在第三位。


周边配套及对比

此次生活指数的测算选取了包括餐饮、健身房、便利店、药店等更贴近都市年轻人生活需求的元素,而商务指数则考虑了附近3km内的星级酒店数量、地区平均租赁价格、距离最近的银行等多个因素。

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虽然FUNWORK·盘古大观空间附近的基本设施也较为便利,但是相较于其他3家空间,其距离附近的健身房和医疗机构距离相对较远,因此拉低了生活指数,排在第四位。但是客观地说,这四家空间的生活指数差距并不大,配套较为完善。

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商务指数位居第二,该空间附近的商务休闲空间相对少一些,距离附近星巴克和银行的距离稍远,因此屈居第二位。


经营管理


管理结构

运营管理人员2名


费用详情

18元/㎡/天,按工位则是5500元起/月/工位。


客户类别

该定制客户所属金融行业,与FUNWORK运营团队之前判断的能承受起高溢价的企业定位基本相符。


爬坡期入住率

据相关负责人介绍,FUNWORK一般要求爬坡期为半年,且要保证达到至少60%的入住率。本项目属于大客户定制,开业即满租。


管理人员自评

从空间设计角度来看,FUNWORK完成了从1.0到3.0的进阶,从空间内容上也从最开始探索阶段强调的“fun”过度到了更接地气、更强调实用性的“work”。在探索初期,FUNWORK对空间的设计和排布几近苛刻,“必须”要开放,“必须”要舒适,“必须”利于交流,“必须”方便分享。但是随着服务客户的增加,经验的累积,他们发现,相对于高频的交流互通空间,中国企业更愿意选择私密、独立的办公空间。


FUNWORK相关负责人表示,FUNWORK在实践中不断了解国内企业对办公的真正需求,在空间打造中,会加大独立办公室占比,在客户选择上也会向大、中型企业有所侧重。在装修风格上,FUNWORK已经形成了“极光”“原木”“森林”3个系列,虽然各个空间的风格稍有不同,但目标都是为客户打造健康生态的办公环境,营造活力高效的办公氛围。


小睿有话说


参观项目的当天,北京发布了高温预警,酷热难耐,从地铁到盘古大观的一段路程走得比较艰难,再加上附近的奥林匹克公园、鸟巢、水立方都是北京著名的旅游景点,沿路的旅游巴士停在正在翻修的人行道旁排了近500米,更增加了这近一千米步行的难度。但在抵达空间后,这种闷热和不快便迅速消失了,办公区采光良好、视野开阔,办公区一些工位上已经摆放好了办公用品,但是员工没有正式入驻,一些软装方面的收尾工作还在继续,因此空间看起来还处于整顿期,缺少活力,但相信随着员工们相继入驻,空间中高效、协同的活力也会被焕发出来。

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从空间向外远眺,可清晰看到鸟巢和水立方


此外,FUNWORK的工作人员向我们介绍,位于33层的盘古大观2期项目已经在拆建改造,预计今年10月份正式营业,目前定位面向散租客户,因此风格设计上可能会更活泼、更小清新一些,但整体仍然会采用3.0“原木”风。