轻资产运营搏击浪潮,窝趣轻社区的城市小窝丨睿和研究

作者:赵阳  编辑丨 李江涛来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/wy7hEivq7Gd1ARXbSAfN4Q

在长租公寓如雨后春笋般扩张之际,许多拥有着“酒店基因”的玩家也纷纷切入这个领域之中,窝趣公寓作为铂涛集团旗下长租公寓品牌,在客户群体中享有非常好的口碑。不同于对体量的追求,窝趣公寓更注重“深耕城市一公里”的品牌战略,做专做精,为年轻人提供以“舒适便捷”为第一需求的生活方式。


窝趣轻社区是窝趣公寓的的主力产品之一,与大多数白领公寓产品类似,目标客户为都市白领人群。位于广州市海珠区的窝趣东晓南店,距离地铁不足千米,紧邻“新都荟”时尚坐标,可以说是集“吃喝玩乐”于一体,同时东晓南区域作为广州传统商圈之一,在经济消费与商业升级的大背景下,这里的商业与生活环境也不断更新迭代。


成熟的居住环境,温馨年轻化的城市小窝,作为酒店背景进军长租公寓市场的一员,窝趣公寓有着得天独厚的酒店基因优势,并且在运营管理、供应链体系、品牌推广、潜在客群的资源嫁接都非常完美。而在激烈的市场竞争中,窝趣也有着门店较少等劣势。在未来开启的公寓浪潮下,仍需保持优势,做到游刃有余,乘风前行。


项目特点


项目优势


1、交通便利,千米内地铁、公交出行;


2、商圈成熟,有着“永远不会饿着离开的美食地界”之称,同时紧邻新都荟等知名地标;


3、精准对位客群,对都市青年提供生活+精神追求的综合解决方案。


待改进


项目体量较小


项目基本信息


1、项目名称

窝趣广州东晓南新都荟广场轻社区


2、运营公司

窝趣WOWQU诞生于铂涛集团,获得58同城和华平投资中国实体的战略投资,引入会员、供应链、流量、资金等战略资源,成为租赁住房和公寓行业运营管理的领导企业。

旗下有针对新享乐泛90后都市青年群体的白领公寓、针对80后金领的服务式公寓及企业员工公寓等公寓产品,以满足年轻一代的多元住宿需求。


3、地理位置

广东省广州市海珠区江南大道南777号窝趣轻社区

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4、项目历史

项目前身为物流仓库


5、更新过程

项目自2017年国庆节进场改造,到2018年春节前完成工程改造,总周期3个半月左右。以建筑面积来算每平米造价成本1500元。


改造问题

1、无独立配套的给排水及排污系统,通过合理的客房规划和工程规划,进行楼层分管和底层并管官网设计解决;


2、房屋室内进深长,空间存在浪费,通过规划隔断分割出内阳台,增加了晾衣和储物功能区,提升空间利用率,同时起到了室外隔音降噪的作用。


6、经营面积

客房层单层面积是1275㎡,2F到4F(三层一共3825㎡),大堂是100㎡左右。一共是3925㎡


7、开业时间

2018年3月


8、产品详情

窝趣广州东晓南新都荟广场轻社区共分5层:

1楼是大堂公区,有观影区、书吧、休息室、健身房、桌游区等,2~4楼为租房区域,共101间房。

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(双层公区展示)

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(公区卡位,可以与朋友一起喝咖啡聊天)

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(二楼可以私密会客)

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(靓丽的沙发会客区)

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(无人便利店提供水、饮料等)

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(窝趣管家的联系方式)


9、设计风格

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格调北欧风     

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自由工业风

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品味马卡龙


10、内部配置

房间都是整租的大单间,带一小厨房和小客厅,房间面积区间在18-38平,配套设施有抽油烟机、热水器、空调、沙发、落地大窗、冰箱、电视机等。


周边环境


1、坪效比

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项目附近有乐乎公寓、魔方公寓、猫窝公寓、侨城花园以及私营公寓等同业竞品


2、交通指数

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交通指数上来看,猫窝公寓因临近海珠总站,所以优势较大。窝趣公寓相对次之。


3、商务指数

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四个项目都处于海珠区域,商务指数上来看,数据相差细微,相比较之下,魔方公寓距离商务配套的距离更近一些。


4、生活指数

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生活指数,窝趣与乐乎更胜一筹,因为生活配套是在地铁与项目沿线,魔方与猫窝相对来说稍远一点,所以指数略低。

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(周边两大商场与底商)


经营管理


1、管理结构

一名店长+两名管家

管家薪资3000~5000元


2、人效比

1:33.67


3、费用详情

基础户型每个月租金3000+元左右


4、客户类别

绝大多数为90后精英、自主创业人群


5、爬坡期及入住率

窝趣广州东晓南新都荟广场轻社区目前入住率是100%,开业3个月满房,门店平均入住率是98%


6、租金是否随年增长?

根据市场水平调整租金


7、品牌管理费

每年营业额的6%


8、社群活动示例

18年8月,窝趣社区组织BBQ活动,通过丰富的活动准备与场景布置,与租户一起互动,把相同兴趣的人连接在一起形成圈子,有了圈子后租客会自发的组织活动,门店主要进行宣传工作,因此用较少精力打造丰富的社群活动。

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9、管理人员自评

为了保持店长对项目的积极性,窝趣会定期轮换店长,以保持干劲。自开业以来,项目自身营收良好,出租率高。店长到店后将更多精力放在精细化管理和社群运营上,目标是更高的满意度和续租率


10、客户描述

年轻时尚,要奋斗也要享受,消费能力强,愿为品质溢价买单,看颜值也看内涵。追求现代品质,喜欢“轻量化”的生活,对“只拥有,不占有”非常认同,觉得房子是物理空间,但家不是,家是个人生活与共享生活的自然融合。


小睿有话说


盛夏的广州,心情变幻莫测。享受着雨后新鲜的空气,但难以提防的阳光总是无孔不入,从地铁出来一瞬间,恨不得随身携带一台高功率空调,再配上一手冰镇西瓜。所幸目光所及,海珠新都荟商场赫然在目,心飞扬透心凉。


第一次来到东晓南地铁这边,第一感觉就是绿化环境特别优质。仿佛瞬间回到了学生时代,象牙塔边,青春靓丽的学生,三三两两的在散步。而两大商业广场也令人非常欣喜,对于一个时尚吃货而言,没有什么比美食更具诱惑了。


一排一排的木槿花盛开在骄阳之下,

就像生活一样,充满着希望和光芒。


人在世界,家在手中。