这家房企不卖房,靠收租成为行业第一,市值超500亿美元 | 新商业

作者:庆秋   编辑丨赵川来源:地产资管网(ID:thefutureX)网址:https://mp.weixin.qq.com/s/7gAZRfDoq0P2yVZU4n81nw

日外媒报道,知名服装快消品牌Forever 21正在考虑申请破产。


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跟着倒霉的还有背后的零售地产商。


Forever 21是西蒙地产的第七大直营店租户。据房地产研究公司Reis数据,西蒙地产的商场空置率今年第一季度已上升至9.3%,这是近8年来最高的空置率。


有意思的是,西蒙地产在惨遭牵连的情况下还想过伸出援手。CEO大卫·西蒙今年7月曾考虑向陷入困境的零售商注入更多资金,以确保门店继续营业。


三年前,西蒙地产就这么干过,收购了一个濒临破产的服装连锁品牌Aeropostale,保住了其200多个店面。


大卫·西蒙说,西蒙地产“有这个能力成为低迷局面中的投资者,在做地产生意的同时成为这些品牌的买家”。


此言非虚,因为没有人会质疑西蒙地产的“能力”。


西蒙地产,美国零售商业地产之王,拥有全美最多的购物中心。美国最大的10家奥特莱斯中,有6家都是由西蒙地产运营。可以说,只要你在美国购物,就一定去过西蒙地产的门店。

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美国最大的奥特莱斯——纽约伍德贝瑞(图片来源:网络)


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1960年,美国犹太人梅尔文·西蒙从军队退役后,与兄弟赫伯特和弗雷德共同创办了西蒙地产的前身MSA公司,开始进军地产业。


西蒙兄弟承接的第一个开发项目是印第安纳州一个小型露天购物广场。彼时,正值美国二战后经济快速上升期,城镇化进程加速,消费需求大增,新兴的购物中心大受欢迎。


西蒙地产踏准了零售商业地产从兴起到成熟的发展节奏,迅速实现了资本的原始积累,80年代后以每年3家室内购物广场的速度稳步扩张。


1990年,梅尔文·西蒙的长子、29岁的大卫·西蒙担任CFO,开始接班。这位富二代精明能干,仅仅三年时间,便带领公司成功上市,并以8.4亿美元创下了当时全球地产公司IPO的最高纪录。


与父辈的稳健风格相比,大卫·西蒙则更显凌厉,通过一系列狠而准的并购合作,不到十年,就将西蒙地产送上了“美国商业地产之王”的宝座。


1996年,斥资30亿美元拿下DeBartolo Realty,一举拥有美国7%的商业地产市场份额;1997年,通过收购一家商业信托公司获得10个购物中心和一个社区广场;1998年,再次大手笔拿下23个购物中心和4座写字楼……


2000年,西蒙地产已一骑绝尘,拥有的商业地产比后四家公司的总和还要多,净利润从1993年的0.22亿美元增长至2.23亿美元。


2004年,西蒙地产又一次刷新纪录,以52亿美元并购奥特莱斯投资运营商切尔西地产(Chelsea Property Group),由此逐渐成长为全球拥有最多名牌折扣村的公司。据不完全统计,北美71家,其他地区22家。


这些年来,大卫·西蒙几度出手,鲜有失误。据媒体报道,西蒙地产通过并购获得的增长在全部营收中的占比高达70%-90%。


如今,西蒙地产旗下总计234处零售物业,可租赁面积2200多万平方米。全美坪效前十的商场中,西蒙地产独占五家,包括坪效高达1600美金的拉斯维加斯凯撒之宫豪华购物中心。2018年,西蒙地产资产规模为2106亿元,营业收入56.58亿美元,净利润24.37亿美元。


而大卫·西蒙本人,也三次获得《哈佛商业评论》给予的“世界最佳CEO之一”荣誉称号。


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西蒙地产的成功并不是靠“买”出来的,其独特的运营模式更值得一提。


与中国房地产商多为开发类不同,西蒙地产为自持类房企,其自持地产的租金收入占总收入的95%。


这个比重非常惊人。要知道,万达作为中国最大的商业地产商,商业地产的运营还要依靠住宅地产开发和销售挣的钱来补给,其零售商业租赁收入与地产销售额相比,只是一小部分。


恒大研究院副院长夏磊曾给出过一组数据:2018年,西蒙地产毛利率为51.5%,而中国开发类房企仅为33.6%。同年,西蒙地产净资产收益率为65.9%,也显著高于其他类别的房企。


商业地产的物业运营成本极大,靠租赁收入收回投资,远没有卖房变现来得快。那为什么西蒙地产能遥遥领先?


西蒙地产做了一件被业内屡屡称道的创举——1997年,成立品牌事业部,给自己做起了广告。


当时,遭到了许多人的质疑。毕竟,人们购物更关心商场有什么,而不是商场这栋楼是谁建的。


但西蒙地产创新地将自己的品牌与高质量的购物环境联系在了一起。只要看见西蒙二字,你就知道这是一处高端的购物场所。此举后来也被业内广泛借鉴。


这带来了良性循环——入驻品牌多、运营服务好、人流增加、租金上升、物业增值。西蒙地产也因此成为了让零售商和消费者趋之如骛的金字招牌。


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拉斯维加斯凯撒之宫豪华购物中心(图片来源:hippopx)


更重要的是,西蒙地产不只是一家地产公司,更是一家资产管理公司、一家信托基金公司(REITs)。


就在西蒙地产成立的那一年,美国通过了《房地产投资信托法案》,确定REITs可以公开募集资金用于投资房地产项目。


简单来说,REITs就是将流动性较差的房地产转化成可上市流通交易的证券资产。


对于普通投资者来说,你不用花几百万买套房来赚房价升值的钱,一笔小钱就可以进来分一杯羹;对于公司而言,募集资金可以更快地扩张并购、更好地投资组合,降低房地产行业风险。


借着这股东风,西蒙地产左手金融、右手资产,不仅拥有美国最大的公开发售REITs,也是第一只年收益超过10亿美元的REITs,上市至今已涨28倍,合计分红超过280亿美元。


可以说,REITs是美国资本市场中的耀眼明珠,历经多个经济周期不衰反盛,繁荣了美国房地产行业,也造就了西蒙地产这样的市场传奇。


可惜的是,因政策风险、市场回报等问题,REITs这种投资模式目前在中国还不太成熟。


2005年,西蒙地产曾进军中国,与深国投合作投资了国内多个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。


然而遭遇水土不服,未能取得理想收益。2010年,在国内物业价格处于历史高点时,西蒙地产为了保证投资回报率,资产转让并低调撤出中国。


不过,中国的失利并没有对西蒙地产造成太大影响。同年,公司还宣布斥资100亿美元,收购负债累累的竞争对手——美国第二大购物中心运营商General Growth Properties。


如今,西蒙地产已走过59年风风雨雨,成为美国商业地产屹立不倒的常青树。对于成功,大卫·西蒙曾一语道出关键:“公司的增长和股东的回报,源自对商业地产的洞察。”


西蒙地产抓住了美国REITs和零售消费兴起的市场商机,没有放过那些带来高增值和规模效应的收购机会,凭借着创新独特的品牌运营管理,这才走到了旁人难以企及的高度。


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中国商业地产商虽然难以复制这份成功,但也可以从中看到自持运营类房企的巨大潜力。


在新零售的浪潮冲击下,线下实体店将成为新的流量入口。如何运营好零售实体店,不仅是零售品牌的当务之急,也是商业地产商应该考虑的事情。


不妨向西蒙地产学一学。