蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住

作者 | 周伟 编辑丨雨禾

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)


被“爆雷”潮炸得外焦里嫩的长租公寓市场,战火重燃,这次不是在主流的白领公寓市场,而是在低调的蓝领公寓市场。


快递巨头顺丰集团旗下顺丰公寓板块新任CEO沈浩,上任伊始便发出豪言:“我们要做蓝领公寓市场的‘阿里巴巴,成为行业绝对第一。”按照他的规划,丰乐家2019年年底将签约10万间房源;2020年年底完成服务的房源和客源分别超过50万间和30万人;3-5年后,让丰乐家变成一个用人机构和房源端都“离不开”的平台。


无独有偶,国内最大的蓝领公寓服务企业安歆集团于近日斩获凯雷投资集团的数亿C轮融资,成为公寓寒冬里的一抹亮色。令行业振奋的是,这是2019年下半年公寓行业获得的单笔最大融资,更是2019年唯一一笔对蓝领公寓的融资。


市场目光齐聚蓝领公寓。人们不禁要问,为什么是蓝领公寓?


蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住



1 蓝领公寓市场空间有多大?


蓝领公寓,也称为租赁型职工宿舍、企业员工公寓,是区隔于白领公寓、青年公寓的另一细分市场。诞生之初是面向服务行业人群需求,伴随发展逐渐面向企业主,专门为企业员工提供住宿服务。


城镇化发展推动蓝领人口大幅增加。富士康科技集团旗下富金富金融科技平台近日发布的《制造业蓝领白皮书》显示,我国约有蓝领4亿人,其中制造业蓝领约占1亿,建筑业蓝领占5000-8000万,服务业蓝领约占1.2亿。服务业蓝领从数量上已超过传统制造业蓝领,两类蓝领并存。


蓝领人口主要集中于第三产业中,2018年第三产业就业人员规模达到3.59亿。越来越多的第三产业从业者来到中国一二线城市,这部分群体对专业经营的经济型住房有着强烈的需求。第三产业就业人员的持续增长为蓝领公寓发展提供了需求基础。


蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住



可以简单做一个测算,假设蓝领公寓的有效需求为蓝领人口的10%,每张床位每月600元计算,则蓝领公寓市场规模大致为每年2880亿元。

另据《中国新蓝领消费与成长白皮书 (2017) 》显示,2018 年我国蓝领人口约2.88 亿人,呈逐年上升趋势,其中新蓝领从事新兴服务业比例均超过 50%。这一群体年龄在 20 岁至 30 岁之间,大多以 90 后为主,这一代年轻蓝领的需求在不断提升,更加看重居住环境的舒适和服务质量方面。


新时代蓝领年龄分布

蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住


(来源:《中国新时代蓝领消费与成长白皮书(2017)》)


在供给端,全国的蓝领公寓量有近 20 万间。统计数据显示,国内蓝领公寓的供需缺口将近一千万间。


2 蓝领公寓的优势在哪里?


与白领公寓相比,蓝领公寓在空间利用率、服务对象、成本优势和人才吸引力等方面具有较大优势。


“立方生意”带来高坪效

有人将白领公寓形容为“平方生意”,将蓝领公寓上下铺模式形容为“立方生意”。“立方生意”比“平方生意”的坪效比高,该说法也得到了专业人士的认同。明源地产研究院分析认为,蓝领公寓的坪效要比白领公寓要高。


以上海为例,柏林公寓的平均月租金在3000 元到6000 元,同等条件(包括区位、交通、面积等)下的蓝领公寓平均月租金则为500 元/ 床位至1600 元/ 床位(上下铺),且多为 6 人间、8 人间。“蓝领公寓这种化整为零的做法,使得其空间利用率(即坪效)比白领公寓要高得多,回报率自然也要高于白领公寓。”


蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住



企业客户带来稳定的现金流

相比于白领公寓的客户主要是个人,蓝领公寓主要针对企业员工,客户实际上是雇佣这些员工的企业。由于面向企业租赁,大多与客户签订了固定期限合同,通常为1年,不存在频繁换租导致的租金损失。同时保证了客源稳定,客户定制化也降低了获客成本。


选址和装修降低成本

在选址上,蓝领公寓往往避开城市核心和热点区域,而是选择在商业中心周边,地铁沿线 10-15 分钟步行距离。与白领公寓相比,避开选址竞争,但兼具交通便利,更重要的是依然辐射商业中心里的服务人群。

另外,从装修成本上看,蓝领人群对租住要求不高,因而蓝领公寓一般装修较为简约,装修成本较白领公寓低很多。


蓝领公寓已成为企业吸引和留住人才的重要筹码

近些年来,随着经济发展相对地区差异的缩小,企业从吸引人才到留住人才越来越难,尤其是掌握熟练技术的深蓝、锐蓝人才。

由于受到户籍、收入等方面限制,这部分人群普遍需要租房,这也就意味着住房对于蓝领人群生产力的停留和再生具有关键性的决定作用。蓝领公寓作为蓝领人才“居者有其屋”的重要举措,有助于帮助企业吸引和留住人才。


3 一家独大的蓝领公寓市场

近几年,长租公寓享受着“租售并举”的政策红利,蓝领公寓自然也获益不少。但快速上涨的房租价格却是蓝领公寓异军突起的重要推手。


数据显示,2017年5月,北京房租均价为71.33元/月/平方米,到2018年5月,租金上涨为80.5/月/平方米,涨幅超12%。同期,上海、深圳、广州的租金全部出现上涨,上涨幅度分别为16%、24%、10%。


蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住


(来源:《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》)


自2016年以来,蓝领公寓数量以每年50%左右的速度增长,从事蓝领公寓开发的企业数量也从2016年的几家扩展到目前的近100家。


资本也看到其中的巨大商机,加大了投资力度。统计显示,2018年蓝领公寓融资额突破100亿元,而2017年融资不到50亿元,增长1倍,成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。


目前,由于政策不明朗和运营难度等因素,蓝领公寓领域的品牌商较少,主要以运营商为主。市场整体的竞争格局呈现安歆公寓“一家独大”的现状。


蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住



此次,安歆集团获得凯雷的投资,将进一步巩固其在蓝领公寓市场的龙头地位。


4 蓝领公寓未来前景如何?

为什么如此好的赛道却入者不多?很重要的原因在于政策上的不明朗。蓝领公寓容易与群租房联系起来,有些直接打着蓝领公寓的幌子经营群租房。由于群租房安全隐患、扰民、恶意克扣租金等问题一直是住房租赁市场严厉打击的对象。很多地方都对住房租赁人均面积、租住人数等进行了严格规定,一旦超出这个规定便定义为群租房。


目前,蓝领公寓相关政策正逐渐转暖。2018年以来,杭州、北京相继支持发展蓝领公寓,蓝领公寓建设已被杭州纳入2018“六场硬仗”。截至目前,杭州市共确定2019年新增蓝领公寓筹建项目44个、房源19541套(间),有效缓解了杭州外来务工人员租房难的问题。


蓝领公寓市场战火重燃 | 新居住



2019年中央经济工作会议对民生问题给与重点关注,住房问题是重中之重。会议指出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。


蓝领公寓在解决城市困难群众住房、存量住房改造、老旧小区改造等方面都大有可为,理应在政策考虑范围之内。


同时,蓝领公寓也是住宅供给的重要部分,是构建和完善多层次住房保障体系的重要一环。


目前,长租公寓市场的低潮依然没有过去,但资本已经嗅到了其中货币散发出来的气息。蓝领公寓正迎来他的高光时刻。