玩转产业园里的办公融合,看老牌园区运营商的最 IN 攻略 |新办公

来源:地产资管网(ID:thefutureX)

作者丨雨禾 编辑丨雨禾

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玩转产业园里的办公融合,看老牌园区运营商的最 IN 攻略 |新办公



位于北京东北四环外的酒仙桥路10号有一片由前苏联设计并监督建造的中西合璧建筑群。这里大部分建筑为上世纪80年代的大工业遗迹,而现在却是北京市首个花园式商务科技园区——京东方恒通国际商务园(UBP)。


4年前,这片京东方(BOE)的自持物业孕育了它自己的共享办公品牌——LIMO零秒空间。距UBP 6号门50米处的一座E字形三层建筑,即零秒创新空间旗舰店恒通社区项目所在地。


不久前,这里重新进行了空间规划,部分区域翻新、扩容,这已经是恒通社区的第三次空间革新。此次三期的顺利问世,不仅增加了新功能区、新业态,而且为零秒添上了“灵活”“创新”的标签。


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1 从“LITTLE OFFICE”到“SUPER OFFICE”


在此次升级改造中,“超级办公室”在功能补充上和设计上都是恒通社区的重点和亮点。


2016年恒通社区刚刚落成的时候,可以说是共享办公领域的“另类”,因为在这里没有一个开放工位,为企业提供的都是不同规模的独立办公区。


而今天增设面对散租客户的“超级办公室”,无论对加强原有空间的功能性还是产品的多元化上看都是一种补充,也是一次全新的尝试。


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从过去没有散租工位到今天的针对小客户和散租客户“SUPER OFFICE”问世,零秒的升级一方面是产品本身向多元化的延展,但更重要的是反映了市场需求的变化。


需求催生产品更新迭代

零秒恒通社区“超级办公室”面向小客户的工位设计,也从侧面反映了TO C端用户需求的变化,选择产业园区办公的并非只有我们固有认知中的规模化企业,只要产品符合用户需求、足够打动用户,小企业和散租客户也可以是产业园区的潜在客群。


从设计角度上看,“SUPER OFFICE”在增加空间层次感的同时扩充了使用面积、增加了运营坪效,让办公的私人空间和共享空间完美共存。


恒通社区前身是北京电子管厂厂房,室内挑高5.4米,为了体现原有建筑结构的优势,这里的大多数空间都是LOFT错层结构。为了将两个独立的错层空间打通,赋予“超级办公室”更灵动的设计感,这一次,恒通社区在设计上着墨不少。


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空间布局上,利用两个错落排列的“盒子”空间和彼此贯通的悬浮楼梯将两个独立的LOFT巧妙连接起来,在视觉上形成了“3D立体式办公室”的视觉冲击。


为了体现“SUPER OFFICE”的概念,这里在硬件配置上同样做了全新尝试。


如iwork可升降办公桌、“自行车”外观的脚踏式办公座椅、智能调节护眼灯以及单价2万+的人体工学座椅都让这里吸引了更多年轻人的目光。


今年11月,恒通社区“超级办公室”向公众开放了免费体验活动,不少前来参观的小伙伴表示,“兼顾私密和共享,正是我梦寐以求的办公室。”


2 “社区”不能没有商业


零秒创新空间旗下有两条产品线,一是LIMO Space 零秒办公空间(全周期创新型办公空间),另一条则是LIMO Hub 零秒生态社区(24小时生态创新型社区)。零秒正在由单纯的办公空间向生态社区转型。


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目前,改造后的恒通社区一层有已经签约入驻的商户正在进行店面装修改造,据悉,本次恒通社区三期入驻的底商有阿木眼镜店、COCO奶茶、iFresh健身等便捷商业配套。


为了服务园区内更多用户,签约商户可在与零秒协商后对空间进行二次改造,打通建筑外侧客流通道,将空间与周边环境通过人流带动融为一体,激活生态社区属性。


近几年,随着新办公的发展,出现不少小型商业综合体类的城市更新项目,行业内也出现一种新观点:要占据用户尽可能多的时间,并服务好这段期间用户在空间内的各项消费需求。办公+商业+配套的新综合体模式也屡见不鲜。


在蜂拥而起的市场下,零秒也是参与者之一。零秒生态社区业态涵盖新办公、移动驿站以及包括健康、休闲、文化、娱乐、餐饮、生活等在内的全方位配套服务,通过引入城市综合资源,为城市中坚力量服务,并驱动城市资源互通,创造更加优质的生活体验。


与其他综合体不同的是,零秒布局的着力点主要在产业园区。


今年9月,零秒酒仙桥社区问世,这也是个典型的城市更新项目,单体独栋,紧邻京东方恒通国际商务园,背靠产业园区商务资源,地理位置优越。除办公以外,自带多家连锁品牌餐饮、中高端酒店、网红奶茶店、品牌连锁药房等丰富商业业态,是零秒打造的24H网红式办公生活新社区。这类办公+商业+酒店的空间内容叠加,业态间相互借势赋能作用明显,加之乐意耕耘的玩家,多业态共融的趋势或将向着更精细化的方向发展。


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LIMO Hub酒仙桥社区


与快速打开局面、多点布局的其他新办公玩家相比,零秒的发展速度并不突出,但是它的每一步走得都很稳。睿和智库曾在之前的文章中探讨过零秒空间发展“快”和“慢”的问题,“快”并不意味着生存韧性强,“慢”也不意味着就一定会被边缘化。


从大的市场环境看,房地产市场红利期或将不再,在新办公赛道上,低调有实力懂用户的“玩家”反而会得到更长久的发展。

当然,这一定程度上也得力于零秒背后京东方自持物业给予的支持。


3 做办公也需要“匠心”


零秒背靠京东方(BOE)旗下,“老牌园区运营商”京东方健康园区(BOE PARK),是继园区旗下UBP、UCP又一全新的独立品牌。

自问世起,零秒就鲜有动作,也鲜少发声。在2019年新办公市场的潮起潮落后,一些低调的实力派才渐渐显露出来,零秒就是其中之一。虽然零秒年龄尚小,但是京东方健康园区已经有了二十年的深耕经验。


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他们率先利用城市更新的思路,焕活原有工厂厂房,既保留了代表上世纪50年代前苏联建筑的厚重,又通过现代化设计更新了建筑空间的内核,率先引进ABB、雀巢、山特维克等国际知名企业。零秒就是在这里生根发芽,不断孕育发展的,它身上的“匠人”属性也更加明显。


正是以这种匠人的心态,零秒跨过了两个坎儿,一是盲目的规模扩张,二是找到了更适合中国办公特色的私密性和共享性边界。


在规模上,零秒现已拥有8个空间,运营体量达6万余平方米,服务企业400余家,经过在北京市场长达4年的运营经验积累后,零秒开始向华东市场布局。


零秒认为,盲目扩大和规模复制不是最重要的,连锁发展必须控制好“有效规模”,做办公就是做服务,以匠人的思维打造产品,才能走得更远。


从边界角度看,零秒从独立到联合的发展方式似乎更适合中国人的办公习惯,符合我们接受新事物的逻辑。从公共区域入手,随着用户的接受和认知增加共享工位,日后再根据用户需求扩大共享面积,这或许才是中国化新办公升级的正确发展路径。


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小到一个工位,大到一个企业独栋,零秒以链条式的产品结构,形成独具特色的“需求型办公空间”。


走过四年,新办公赛道上众玩家起落无常,其中很多身影均已消失不见,而经过市场反复洗礼的零秒依然以他的“小体量”活跃在新办公市场,并不断延展着服务半径、更新产品业态。


这很能说明问题。