逐光而行,新办公行业琢磨出一套时代解法 | 新办公@2月声音榜

作者:苏建红、蔚明明来源:地产资管网(ID:thefutureX)

作者丨苏建红、蔚明明 编辑丨王杨

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)


逐光而行,新办公行业琢磨出一套时代解法 | 新办公@2月声音榜


丘吉尔曾说过,永远不要浪费一场好危机。


2020年,各个行业提出种种规划,但未想到,危机竟是开场。新办公行业如今处于风雨飘摇之中,但总有一束光在照亮前行的路。


疫情让万物开始走向云端,云办公,云学习,云教育,云直播等都为新办公行业带来了新的环境和用户。而新办公也正因更具体验化、更有创造力的办公场景被更多企业选择。


目前来看,远程办公在中国普及率依然较低,但维持了一定的增速,未来还有巨大的渗透空间。时代难题总会有时代解法,新办公行业将持续打造核心适变力,挖掘自身造血能力,完善云布局,引领服务创新,并为客户提供更饱满、更动人也更有温度的办公+生活场景和内容产品。


01 新办公声音榜

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2月各个企业主要发声疫情对联合办公的影响,以及未来行业发展趋势,排名没有太大影响。


02 联合办公舆论导向占比情况

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全网有关WeWork的消息内容负面占比16.7%,舆论焦点为“WeWork的上市失败让软银旗下的愿景基金首次出现亏损”,其次是有关于“WeWork爆出内部争议,中止IPO”话题,负面消息主要集中在新闻端对WeWork的评价。


WeWork上市失败让软银旗下的愿景基金首次出现亏损,愿景基金表示第二期规模会缩小。WeWork方面开始自救行动。一方面高层集体换血,金伯利·罗斯将出任首席财务官(CFO)。另一方面开源节流。新领导层制定以增长为导向的五年转型计划,重新专注办公租赁的核心业务。2020年,期望收益突破10亿美元,2021年之前实现盈利,2022年实现正向的自由现金流。


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全网有关纳什空间的负面消息内容占比8.8%,舆论焦点主要集中在“纳什空间退租后超过三个月不退押金”,负面消息集中在微博用户投诉,要求纳什空间退押金。


2月18日,用户发起对纳什空间的投诉:未按照解约时中介写的期限退回押金,而客服声称公司资金出现问题。2月27日,新浪微博用户投诉:纳什空间(上海)合约到期不退押金,对接人,负责人互相推诿,客服声称汇报无果,并表示涉及金额超过三十万人民币,建议诉讼。


纳什空间首创 “独立+联合”模式,提供从工位到独立的“超级工作室”等多种办公空间,同时从智能化管理和精细化运营两个方面发力应对危机。


“扛”疫关注


目前,新办公行业的发展壁垒主要在资金、品牌、渠道、市场、政策等方面。业内关注现金流预警、城市化战略、最小化团队、精细化运营、场景化全服务、智能化管理等几个方面。


部分业内人士观点:

易凯资本创始人兼CEO 王冉表示,疫情下现金流的重要性被放大10倍;

梅花创投创始合伙人吴世春表示,资金只能维持3个月,立即裁员、降薪;

软银中国资本合伙人赵晨曦表示做好全年没有融资的准备;

洪泰基金投资合伙人吴玲伟表示开源节流,最小化团队。

优客工场创始人毛大庆认为,线上办公无法替代线下,尤其面对面实时信息传递、社交温度,精准考核等方面。现在办公服务产品是过渡性产品,是一个有进步意义的时代产物,但不是终局。


星库空间创始人白羽认为,要改变办公形态,首先要改变组织形态和办公文化。


还有一点值得关注的是,联合办公的环境效益将凸显出来,每个人的健康都会因为更多的办公空间而受益。


因此,睿和智库认为,后疫情时代下,新办公行业逐渐回归理性。随着产品和服务能力的进化,成本更低、租赁方式更为灵活、健康办公的新办公空间将成行业趋势。


各企业要打造IP化能力,把健康现金流和最低现金储备作为头等大事来抓,创新会员采购、办公+居住等绿色化垂直化服务链条,增强线上服务广度和线下运营深度,迎来在线教育、电商直播等新一轮企业客户扩租,智能化办公、更有温度的双聚合空间或将成为标配。


03 2月新办公大事记


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政策

1. 延期纳税

国家税务总局通知按月申报的纳税人、扣缴义务人,在全国范围内将2020年2月份的法定申报纳税期限延长至2月24日,湖北等疫情严重地区可以视情况再适当延长。在2020年2月份申报纳税期限延长后,办理仍有困难的,还可依法申请进一步延期。


2月1日,央行联合银保监会等五部门联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,提出要加强小微企业、民营企业等重点领域信贷支持。


2. 一线城市政策

一线城市办公楼业主对租金、空置率等市场预判相对谨慎,但实际上,大部分企业租户受新冠肺炎疫情带来的负面影响是可控的,仅有10%企业租户感受到明显的负面影响。


2月3日,北京市出台19项措施,强调对因受疫情影响经营暂时出现困难但有发展前景的企业不抽贷、不断贷、不压贷,对受影响较大的行业企业,可将疫情影响期间应缴社会保险费征收期延长至7月底。2月4日,鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,对采取减免租金措施的租赁企业给予适度财政补贴。


广东从2月6日执行 “复工复产20条”阶段性政策举措,暂定3个月,从防疫物资、减轻经营成本、财税支持、优化数字服务等方面集聚政策合力,支持企业复工复产。


2月8日,上海市、深圳均提出中小企业承租国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地等),先免收2个月租金。


3. 二线城市政策

二线城市办公楼业主对楼宇租金预判相对更加乐观,但近七成租户企业已经感受到疫情带来的负面影响,44%的企业则认为存在明显负面影响。


宁波在全国率先出台临时性下浮社会保险费率政策。


2月2日,苏州率先发布为中小企业减负政策,政策执行期暂定为自政策发布之日起的3个月。除加大金融支持外,可缓缴社保相关费用,最长6个月。  


随后,山东、江西、海南、浙江省(“浙十七条”)、四川、海南、黑龙江、重庆、福州、青岛等地多地相继发布扶持政策。


城市:需要恢复期,初现复苏曙光

疫情对于整体市场并没有决定性影响,其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化上。


1. 北京写字楼将出现2-3年投资窗口,外资将持续活跃

北京写字楼市场租赁活动大幅减少,续租或成为主要甚至唯一选择;而租金将短暂探底,从2021年初开始,租金企稳预期将会增强。


2. 上海租金下行压力将有所缓解

整体供应逐渐恢复,企业对办公区域的健康要求进一步提高。中长期来看,上海相对成熟的商办市场和交易模式将持续吸引更多的机构投资者和买家,投资市场预期仍然乐观。


3. 广州存量相对较低

广州写字楼市场整体存量低于其他一线城市,空置率和租金也维持在相对健康的水平,服务业上升明显,产业结构逐步优化,整体投资相对利好,一些大型科技、金融企业自用需求较好。


4. 深圳换租窗口期已现

据业内人士爆料,深圳写字楼市场空置率达到改革开放以来的最高点,短期承压,但未来总部物业将成为供应主流。


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企业

伟大的企业,都是冬天的孩子。


1. 抗疫不只是减免房租,还有服务升级

优客工场针对社区直营店和轻资产店采取“共度疫情,优客有爱”计划:对于2020年3月31日前全国新签约的新客户,优客工场推出了免押金直接入驻、8折优惠价格、赠送免租期、会议室使用、1000—5000元不等的服务券等优惠政策;对于因政策、交通条件等原因暂时无法返回办公地办公的老客户,可根据需要免费在优客工场任城市社区临时办公。


2月4日,优客工场发布了一个合伙人招募计划,希望通过运营管理输出、运营托管等轻资产合作方式吸引一批商业地产开发商、联合办公品牌加入。


2月14日,优客工场创始人毛大庆和新派公寓创始人王戈宏一起呼吁疫后国家设立100亿-200亿的“中国租赁产业专项扶持基金”,以稳民生。


1 CREATER创邑:17天减免、9天折半的租金减免计划。


2 米域:入驻企业免租10-30天、新签15-30天免租、续约免租10天等免租计划。


3 WE+酷窝会员可免费领取新冠肺炎与意外交通险、纳什空间免费赠送返工白领保障最高可达20万元的“新冠肺炎无忧保”。


4 寰图:微信上开通“呼梯专线”,“寰图厨房”和“寰图精酿”向员工与会员提供“安心午餐”订餐服务。

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5 氪空间:启动远程办公扶持政策:会员任意门和权益延期;联合打造升级的鲸准极速融资服务;北京、上海等十余个社区启动 “龙抬头,免费理发”活动。


6 侠客岛里:研发一款“楼宇园区防疫助手”,线上采集企业、员工基本信息,审核通过后会生成电子通行证,无接触式进入园区。


7 梦想加:2月13日起,梦想加正式启动「梦想加•业务交易所」线上活动板块,已在全国近40个空间同步开启,帮助企业居民匹配需求,顺利恢复运转。


高新战“疫”:穿越火线的云合力


科技能力的提升,是联合办公发展的核心系统。


1. 纳什空间:空间智能管理系统纳米3.0系统通过完善线上协作功能,能够实现对各种办公空间形态的高效运营,是行业内唯一完整覆盖业务端到端全链条的空间智能系统。疫情期间,纳什向企业客户提供远程办公平台云桌面、云储存、云资源等免费资源……租户选房、看房与签约均可在线上完成,完全可以做到“非接触”。


2. 氪空间:“直播时氪,云看房”和在线氪。财税、管理、亲子等多种直播课程,法律顾问,办公软件,财税、健身、蔬菜配送、购物类等便利服务。


3. Distrii办伴:所有办伴入驻客户均可免费使用办伴官网或APP中视频会议功能,还推出VR看房、直播看房以及正在筹备中的抖音服务。


4. 侠客岛里:联合钉钉推出岛里公益直播课,同时利用「办公町」app提供无接触智慧办公资产管理系统,体验全新 “云看房”服务,实现“云”签约。


5. 腾讯众创空间:上线例如“武汉战疫”“健康码”“数村”等防控疫情相关小程序,“天天战疫-疫情防控系统”,预计覆盖全国32个腾讯众创空间。同时,推出腾讯众创服务包,包括协同工具、课程培训、开发服务、政策指引等板块。


6. 梦想加:率先输出轻资产产品服务体系——“OaaS 办公即服务”,真正实现服务赋能。


7. 世联空间:上海中诚国际大厦项目调试无接触送餐机器人,开启线上看房模式。


优客工场、WeWork、ATLAS寰图等品牌趋向多元化发展,从重转轻,进一步挖掘“办公空间+生活场景”体验的聚合价值。


8. 优客工场:推出公益课程,与鲜生活合作,在办公空间内开设“无人便利店”,并与新零售品牌打通会员体系,同时还有小剧场等空间,跨业态连接办公人士生活方式,打造多功能的“文化空间”。


9. ATLAS寰图:汇聚办公、健身、精酿、咖啡、烘焙等综合生活功能,将 “办公空间+生活体验”融合形成多业务相互引流的循环生态。比如,率先与会议专家“全时云会议”合作,推出免费云会议服务。


睿和智库认为,发现痛点,关注需求,加速变革,擦出火花,是目前新办公行业的亮点所在。线上内容消费需求激增,“线上社群+线下实体”的运营模式进一步渗透。


因此,睿和智库建议,各企业应抓紧时机与线上办公企业达成战略合作。比如通过钉钉等软件推出“线下会议室”、“洽谈室”等全流程服务,抓住办公方式的“基因变异”, 创新增值盈利模式,迎接一波从传统写字楼宇退租的中小企业,这才是长远发展的保障。


2020年行业或将出现零融资

行业依然令人充满信心,但野蛮、膨胀的概念已经被戳破。


1. 优客工场上市未见更新

尽管在2019年12月12日,优客工场已经向美国sec提交了招股书申请上市。但截至目前为止,除了招股书之外,美国SEC网站上关于优客工场的信息并未有任何更新。


2. WeWork 的IPO 目前不太可能在今年进行

据《华尔街日报》报道,WeWork 的 IPO 目前不太可能在今年进行,但 WeWork 近日在一份声明中表示,仍计划今年完成上市。WeWork也进行了资本重组,但投资公司开始更加重视商业模式、盈利时间表,以及创始人团队的公司治理能力。显然, WeWork前景并不乐观。


3. 氪空间

此次二级市场的波动对氪空间企业的融资并没有造成冲击,反而因为二级市场的不稳定,迫使投资人把更多的视线转向其他投资方式,对于氪空间在孵的优质创业项目而言,拥有了更多的融资机会和选择。


4. 雷格斯

母公司IWG收购了联合办公品牌Spaces以补充自己的联合办公业务线。


缓步并不代表止步。睿和智库认为,在股权融资方面,投资公司会从产业发展、业绩基础、创新业务等多维度去考虑。短期来看,企业应多拓宽债券、股债结合、政府引导基金等多方位融资。


04 前10联合办公媒体影响力分解图


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05 2月新办公热词榜

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结语

海压竹枝低复举,风吹山角晦还明。


新办公行业的未来,或像推着巨石上山的西西弗,如何试错,如何打通,始终值得期待。


有数据预测,2020年,大约50%的科技公司将会有约29%的员工实现远程办公。中国联合办公市场规模将于2022年达到4103亿元。


看清新办公行业的实质,相当长的一段时间,场景协作经济的价值将进一步深化。真正的破局点在高效和有效引起的一连串变化:技术、体验、产品、场景、渠道,而不变的是站在企业经营者和会员的心尖上,做好内容和创新,打造行业健康的服务体系,唯有独具匠心,才可向阳而生。