4月商办声音榜：风险与机遇“后浪”下，市场要建立泛商办服务模型丨睿和研究

一个五一小长假，似乎错过了很多“浪”。

我国REITs市场要开始破冰。此次发端暂将房地产（包括住宅和商业地产）排除在外，而专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板，区域来讲优先支持京津冀、大湾区等国家重点战略区域。

政策再现一丝曙光，但行业低租金和高空置率是目前商办市场共同面临的现状，疫情似乎给了大家一个颇好的借口。商办行业作为经济的晴雨表，韧性足，长期向好的趋势并没有改变。如何面对新的整合浪潮，适应新逻辑，在产品、科技、模式等方面创新融合，将成为整个行业面临的核心命题。

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商办声音榜

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前10联合办公媒体影响力分解图

睿和智库制图

从5家企业对比来看，4月优客工场主动运营指数最高，注重品牌推广，以五周年品牌活动为主；而本月搜索引擎对纳什空间最为关注，主要涉及远洋资本投资加持；行业对纳什空间融资也最为关注，毕竟是2020年度第一笔行业融资；而用户对WeWork和软银的互撕更为关注。

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联合办公舆论导向占比情况

睿和智库制图

全网有关WeWork的消息内容负面占比39.9%，舆论焦点为 “受投资WeWork拖累，软银年度净亏损或达84亿美元”。其次是“WeWork资产预计将亏损约7000亿日元”，另一方面是新闻端对WeWork亏损的负面描述。

从2019年下半年开始，WeWork出现裁员、资金短缺情况。上市流产更是让它进一步跌入深渊，不仅估值大跌，诺依曼、软银集团也被少数股东告上法庭。此刻，硅谷神话似已经变成业内笑话。被软银放弃后，WeWork已经走在了悬崖边，但软银自身的情况也不容乐观。

当然，他们的相爱相杀，也给了所有创业公司和投资机构一个警醒。

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4月商办大事记

来源：仲量联行

政策：花式政策 盼温和复苏

睿和智库制图

据睿和智库统计，2020年我国房地产办公楼投资累计值1035.96亿元，同比增加486亿元的投资，累计录得-10.8%的跌幅，相比上月增幅7%。

截止3月底数据显示办公楼销售面积累计增长率-36.2%，相比2月底-48.4%上涨12.2%。而从办公楼销售额累计值来看，3月相比2月增加306亿元。从办公楼施工、竣工面积，增加了841万平方米面积，足见市场需求正在复苏。

睿和智库制图

睿和智库制图

政策扶持下，4月全国重点20城市推出96宗商办用地，75宗成交。据睿和智库不完全统计，2020年1-4月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交5427亿元，较去年增长39.9%；规划建筑面积TOP10城市成交10809万平方米，同比增长18.1%。其中，上海以870亿元成交总价位于榜单首位。原因在于上海依托自贸区和长三角一体化规划，并采取了积极的拿地政策。

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投融资：商办资产迎来机会窗口期

在逆全球化的背景下，2020年经济和产业链受到很大冲击。从投资角度，我们认为这个时候反而应该买入全球核心资产。在国内，地产板块写字楼在内需当中恢复最快，且一直是大宗交易市场最主要的投资物业类型。

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4月以一线城市核心区域为主。受疫情影响，物业持有方在议价谈判中或将处于劣势。而持币的机构投资者将利用此契机甄选到更有价值，增值潜力的投资标的。

未来写字楼收购退出也将迎来机会窗口期。对于长线投资者而言，要在不确定的因素下找到确定性的投资选择和机会，将继续在一线城市、二线有潜力或产业聚集的区域挖掘抄底机会。另外，物流地产、数据中心等新兴类型物业跻身投资者偏好之列，成为未来需要重点配置的物业类型。

企业：由重转轻，创新明显

目前联合办公的两端租金都在下降，一方面业主端向运营方收取租金在下降，尤其国有物业下降明显；另一方面，运营方向租户收取的租金也相应下降。虽然，联合办公行业空置率整体略有上升，不过变数也存在。疫情后，“剩”下的也就挺住了。

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预计到2030年，20%-30%的办公空间将会是灵活办公。睿和智库认为，联合办公行业是专业化运营的产业，不能仅仅沦为其他行业的衍生业务。未来国内联合办公企业不仅要通过规模和科技赋能成为资产的管理者、提效者，还将携手合作方探索全新资产价值优化模式，实现优势互补的商办循环生态系统。

睿和智库制图

而背靠房企的商办领域，更注重轻资产模式的运营，且部分商业企业也来布局办公赛道。

睿和智库制图

其实，此次疫情用突然袭击的方式检验了商办企业运营能力和经营水平。未来，完善的产业结构，数字化科技实力，轻资产运营正成为企业发展的有力武器。

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4月商办热词榜

当前，全球经济不景气已经成为共识。展望中长期，睿和智库认为，商办行业发展趋势也必然是两极分化。不论是大中小品牌运营商，都要做好持久战准备。在遵循行业发展规律的基础上，深耕核心区域，提供更有价值、更有温度的服务，从而把招租变成招商，建立融合流量和风险的健康商业模型。资产管理和运营模式、科技、智慧等方面的运营也必将迎来窗口期。

面对复苏的商办市场和复杂的时代变局，都是新的机遇和挑战。新一代的商办人既应是深具创新精神的“后浪”，也应该是传承优秀行业文化的“前浪”。相信他们更清楚潮水的方向，能更坚定地走向未来。