夯实基础布局十年，共弹一曲寒冬破 | 资管峰会

经济寒冬，市场下行趋势凸显。

中国的商业不动产领域，最先感受到了时局的变化。其中有好有坏，但无一例外伴随着越来越难做的生意。

当然，对于整个行业来说，近年来新业态的频繁出现，也带来了新的希望。

进入2019年，国内办公、居住、零售、产业地产等方面的市场环境发生了很大变化，运营和管理也正在从传统模式向新的运营模式转型和升级。

然而，在中国经济增速换挡、国际贸易摩擦风险加剧的新形势下，新的商业模式正在经受考验。

因此，对于商业不动产企业来说，如何夯实现有基础，把握未来十年的市场脉搏，是每一位参与其中的人都应该思考的问题。

未来一个“新”字了得

改革开放40年，中国经济以令人瞠目的速度迅速占据全球经济第二的宝座，创造了“中国速度”。

而在商业不动产资管领域，对新经济形态的尝试和探索也保持了“中国速度”。

在联合办公领域，2012年中国联合办公市场空间面积仅仅有13.5万平方米，到2014年达到78.6万平方米。之后在全国“创新创业”热潮中呈现爆发式增长态势。截止2018年中国联合办公市场空间面积增长至894万平方米，年均增长超过100%。

在长租公寓领域，几年时间完成了从无到初具规模的蜕变。根据中国饭店协会 2019 年 4 月发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》，截至 2018 年底，中国市场上活跃的长租公寓品牌已经超过 80 个，分布的城市数量达到 44 个，涉及 1223 座集中式公寓(约 240052 套公寓)和 135200 套分散式公寓。目前的长租公寓已出具规模。

在新商业领域，科技和消费习惯的转变导致了商业地产运营模式的根本性变革，创新改变了“购物中心”的概念，以至于我们没法准确地去定义它。正如美国《纽约时报》所描述的，它不局限于奢侈品，而是把所有顾客都当作奢侈品买家一样对待；这样一个实体地点像磁铁一样吸引着消费者——该怎么称呼它呢？不是集市、不是商场、也不是购物中心。也许，这是一种沉浸式审美体验，购物只是它的副产品。

三年前，阿里巴巴董事局主席马云首次提出“新零售”的概念。此后，“新零售”开始席卷各个消费品细分行业。新零售用科技重构“人”、“货”、“场”的传统关系，让我们似乎看到了零售业的春天再一次到来。

零售业的革新带来了物流地产进阶的机遇。目前我国物流地产存量约9.55亿平米，已处于世界领先地位。

近年来，物流仓储建设持续推进，一批物流园区加速面世。2015年我国拥有物流园数量为1210家，到了2018年达到1638家，三年间增加了428家，年复合增速达10.6%。

都是“太快”惹的祸

获得了政策的力挺和资本的助推，商业不动产管理在新经济形态的道路上“狂奔突进”。

但随着国内经济减速以及中美贸易战影响日益显现，这些新经济形态在规模扩张之后也不得不放慢脚步，规模扩张的后遗症开始显露。

裁员、倒闭、价格战、融资膝斩，这一幕幕在联合办公上演；违约事件和“暴雷”在长租公寓集中爆发；受前期扩张过渡、电商冲击等因素影响，购物中心空置率居高不下，成为商业地产的一大心病。

就连这两年被大佬热捧的“新零售”也遭遇线上线下的困局。

行业千差万别，问题也是各式各样，然而反应的实质有一点相同：规模经济逻辑带来经营业绩的普遍亏损和服务质量的普遍下降。

其暴露的是商业模式、组织架构、人员等方面跟不上扩张的步伐，达不到协同的效应。

木桶理论告诉我们，一只木桶能装多少水，取决于最短的那一块桶壁。新经济形态能走多远，不是仅仅看谁抢占地盘更快，更取决于谁能系统性地协调各方面资源要素协同发展。

因此，夯实基础，补上短板，已经刻不容缓。毕竟，打稳基础，才能抬头走好每一步前行的道路。

布局新十年

夯实基础，当然是为了穿越下一个周期。

未来十年，可能是机会最多，市场竞争最激烈的十年。早做准备的有心人，在机遇和挑战来临的时候，能轻松应对。

这也是行业都关注的焦点。

联合办公离万亿级市场刚走了不到2%的路程。据全球知名咨询公司沙利文预计，2023年，国内联合办公的面积将增长到2578万平方米。这表示联合办公面积相比于2018年，还有188%的增长空间，年均增长接近40%。

另据知名房地产服务公司高力国际预计，到2030年，30%的办公空间将会是联合办公空间。仅仅是30%，就足以让这个市场成为万亿级的市场。而目前在一二线城市，联合办公空间吸纳的甲级写字楼比例还不到10%。

长租公寓领域还将经历十年的“租房时代”。

据世联行统计，2016 年部分热点城市平均首次置业年龄已超 35 岁，新进人口的租房周期也升至 10 年以上，这将使租房需求的长期驱动力。

与美国对比，美国千禧一代人口约7450万，而中国的千禧一代人口约4 亿，是美国的5.3倍。而目前美国长租公寓存量约2000万套，中国仅为美国的百分之一。由此可见，“租房时代”的高潮远未到来。

未来，购物中心的城市属性将更为凸显。购物中心更加突出公共性和服务型，成为整个社区的活动中心。

人们来此社交、看书、健身、发呆，而不仅仅是购物。购物中心将演变为一个微型城市，或是一个取决于周围环境的“城中城”。社区商业将逐渐改变目前邻里之间老死不相往来的状态。

新零售也从有效率的提供服务向有效率提供高品质服务的方向演化。

这是商业地产的机遇也是挑战。

而在世界领先的物流地产存量的背后，是我国高质量物流地产的巨大缺口。

截止2019年一季度，我国内地优质物流仓储存量累计5300万平方米。然而据戴德梁行早先的预计，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，供应缺口超过1亿平方米。

与其他国家相比，我国与物流大国的地位也极不相称。

世邦魏理仕(CBRE)在其《中国物流地产投资发展报告》中指出，目前中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大，我国人均优质物流设施面积是美国的七十七分之一，人均通用仓储面积是美国的七分之一。