蒋卫东:拥抱资本与产业链,成就可持续的盈利模式|峰会笔记

成就可持续的盈利模式有两个可行的方向拥抱资本做自持通过物业的增值获取收益以及拥抱产业链将租赁业务作为入口通过产业链业务获取超额利润

——蒋卫东


2018年12月20日由睿和智库万商俱乐部乐居财经联合打造的2018第三届中国不动产资产管理峰会在北京W酒店成功举办会议吸引了超过600人的资管专业人士参与金融商业办公居住物流等大咖汇聚一堂奉献了多场精彩的演讲和主题讨论

城家公寓总经理蒋卫东在新职住分论坛上做了华住城家运营效率与资产管理的分享

△城家公寓总经理蒋卫东

下面为蒋卫东讲演内容实录内容有精简

01 多品牌联动及会员系统助力资产运营

城家公寓成立于2015年华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌目前已服务了10万多住户

华住美国纳斯达克上市公司目前全球酒店市值第四名国内酒店市值第一名国内第一家多品牌连锁酒店集团拥有20+个品牌业态从大众市场的汉庭到高端市场的禧玥覆盖了高端中端和低端的酒店和公寓除了酒店和公寓之外华住还投资参与了一些联合办公社区商业休闲娱乐餐饮等各个业务板块多业态多品牌的布局提升了华住集团对于各种物业的消化能力使之可以为大型物业社区型物业提供一揽子的组合式解决方案

此外华住的会员系统有很强的生命力今天的空间运营是否拥有会员体系有很大的区别华住目前的会员数据是1.18亿截止Q3数据一个物业入驻华住平台以后就拥有了1.18亿会员的通道这是低成本高效率的通道因此城家公寓作为新的居住项目天生具备了1.18亿的会员支撑流量上有优势这将带来销售成本的降低和溢价

目前城家公寓在全国一线城市核心地段基本上都有布局已签约90家开业49家布局了多种产品线价格范围从3000元覆盖到30000元平均价做到了5000元能满足不同的租住需求城家最近和雅诗阁合资运营馨乐庭这个国际品牌为公寓市场增加高端物业的选择

02 国内首个长短租结合的公寓管理系统

用技术手段提升公寓运营效率城家是先行者城家公寓从一开始就持续的对IT进行深度投入开发完成了在公寓行业里具有领先性的操作系统——CAS系统

CAS系统由四大板块组成

一是长短租相结合每一个房间就是一个管理单位是以时间段的形式出租房间必然会在某个阶段出现空置比如在两个租约期间但是作为运营方城家追求的目标是像玩俄罗斯方块一样要想办法把每一行都填平找不到这样的方块填充空白怎么办就往空白处填沙子将长租合约间的空置用短租来填空即长短租结合

长短租结合主要依靠CAS系统对所有房间的状态在每一次变化后进行重新的智能逻辑计算自动进行调配从而保证收益的最大化

二是集中分散多业态相结合城家现在重点经营集中式公寓但将来会发展为集中和分散相结合所有租赁关系的发生和管理会存在枢纽点就是集中式公寓周边方圆一公里的分散公寓被集中点所管理从而带来效率的提升品牌的提升以及售后的客户服务质量的提升

三是智能物联城家公寓有一套智能系统包含智慧门禁智能电表水表智能温控灯控等提高运营效率减少人力的投入提高用户的幸福感空间运营喜欢谈的一个数字是人房比城家公寓的人房比是0.03而传统酒店则在0.2城家公寓通过智能化系统减少人力投入

四是OTA直联多平台渠道销售如果单纯靠人力解决是一件很麻烦的事甚至会产生很多的纠纷更谈不上对库存的控制CAS系统通过对主要销售渠道的直联来解决这个问题

城家公寓长期保持60人左右的IT团队对IT的投入到现在为止在公寓里面具有一定的竞争力IT体系带来的是运行效率的提升

03 拥抱资本与拥抱产业链

城家做好空间管理不仅仅是对成品的管理城家也非常重视空间产品的定位设计和营建我们知道产品设计分包工程管理预决算等都影响着产品建设质量工期和成本城家公寓继承了华住的供应链体系的90%因而可以利用华住集团的资源可以对接高品质低造价的供应商总包商建造成本由此减少

城家公寓通过空间运营带来资产价值的提升这一点也被不少的资本所青睐在过去一段时间内城家也协同一些资本进行了重资产的尝试例如收购上海静安上海张江北京三元桥等项目


最后总结一下成就可持续的盈利模式有两个可行的方向

1拥抱资本做自持通过物业的增值获益

2拥抱产业链将租赁业务作为入口通过产业链业务获取超额利润

拥抱资本端需要的核心能力是运营能力拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同能力归根到底还是要回到商业逻辑——坪效为王对于城家而言具体四点通过成本管控提高管理效率通过品牌塑造和品质坚守提升销售溢价通过生活服务和社群管理提高用户粘性增加额外收益通过资产持有及证券化提升综合坪效。