成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:拥抱资本做自持,通过物业的增值获取收益以及拥抱产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润。
——蒋卫东
2018年12月20日,由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”在北京W酒店成功举办。会议吸引了超过600人的资管专业人士参与,金融、商业、办公、居住、物流等大咖汇聚一堂,奉献了多场精彩的演讲和主题讨论。
城家公寓总经理蒋卫东,在新职住分论坛上做了“华住城家运营效率与资产管理”的分享。
△城家公寓总经理蒋卫东
下面为蒋卫东讲演内容实录(内容有精简):
01 多品牌联动及会员系统助力资产运营
城家公寓,成立于2015年,是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌,目前已服务了10万多住户。
华住,美国纳斯达克上市公司,目前全球酒店市值第四名,国内酒店市值第一名,国内第一家多品牌连锁酒店集团,拥有20+个品牌业态,从大众市场的汉庭到高端市场的禧玥,覆盖了高端、中端和低端的酒店和公寓。除了酒店和公寓之外,华住还投资参与了一些联合办公、社区商业、休闲娱乐餐饮等各个业务板块。多业态,多品牌的布局,提升了华住集团对于各种物业的消化能力,使之可以为大型物业、社区型物业提供一揽子的组合式解决方案。
此外,华住的会员系统有很强的生命力。今天的空间运营,是否拥有会员体系有很大的区别。华住目前的会员数据是1.18亿(截止Q3数据),一个物业入驻华住平台以后就拥有了1.18亿会员的通道,这是低成本高效率的通道。因此城家公寓作为新的居住项目,天生具备了1.18亿的会员支撑,流量上有优势,这将带来销售成本的降低和溢价。
目前,城家公寓在全国一线城市核心地段基本上都有布局,已签约90家,开业49家,布局了多种产品线,价格范围从3000元覆盖到30000元,平均价做到了5000元,能满足不同的租住需求。城家最近和雅诗阁合资运营馨乐庭这个国际品牌,为公寓市场增加高端物业的选择。
02 国内首个长短租结合的公寓管理系统
用技术手段提升公寓运营效率,城家是先行者。城家公寓从一开始就持续的对IT进行深度投入,开发完成了在公寓行业里具有领先性的操作系统——CAS系统。
CAS系统由四大板块组成:
一是长短租相结合。每一个房间就是一个管理单位,是以时间段的形式出租。房间必然会在某个阶段出现空置,比如在两个租约期间,但是作为运营方城家追求的目标是像玩俄罗斯方块一样,要想办法把每一行都填平。找不到这样的方块填充空白,怎么办,就往空白处填沙子,将长租合约间的空置用短租来填空,即长短租结合。
长短租结合,主要依靠CAS系统对所有房间的状态在每一次变化后进行重新的智能逻辑计算,自动进行调配,从而保证收益的最大化。

二是集中分散多业态相结合。城家现在重点经营集中式公寓,但将来会发展为集中和分散相结合。所有租赁关系的发生和管理会存在枢纽点,就是集中式公寓,周边方圆一公里的分散公寓被集中点所管理,从而带来效率的提升,品牌的提升,以及售后的客户服务质量的提升。
三是智能物联。城家公寓有一套智能系统,包含智慧门禁、智能电表、水表、智能温控灯控等,提高运营效率,减少人力的投入,提高用户的幸福感。空间运营喜欢谈的一个数字是人房比,城家公寓的人房比是0.03,而传统酒店则在0.2。城家公寓通过智能化系统减少人力投入。

四是OTA直联。多平台渠道销售如果单纯靠人力解决是一件很麻烦的事,甚至会产生很多的纠纷,更谈不上对库存的控制。CAS系统通过对主要销售渠道的直联来解决这个问题。
城家公寓长期保持60人左右的IT团队,对IT的投入到现在为止在公寓里面具有一定的竞争力。IT体系带来的是运行效率的提升。
03 拥抱资本与拥抱产业链
城家做好空间管理不仅仅是对成品的管理,城家也非常重视空间产品的定位、设计和营建。我们知道产品设计、分包、工程管理、预决算等,都影响着产品建设质量、工期和成本。城家公寓继承了华住的供应链体系的90%,因而可以利用华住集团的资源可以对接高品质低造价的供应商、总包商,建造成本由此减少;
城家公寓通过空间运营带来资产价值的提升,这一点也被不少的资本所青睐。在过去一段时间内城家也协同一些资本,进行了重资产的尝试,例如收购上海静安、上海张江、北京三元桥等项目。
最后总结一下,成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:
1、拥抱资本做自持,通过物业的增值获益
2、拥抱产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润
拥抱资本端需要的核心能力是运营能力,拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同能力。归根到底还是要回到商业逻辑——坪效为王。对于城家而言,具体四点:通过成本管控,提高管理效率;通过品牌塑造和品质坚守,提升销售溢价;通过生活服务和社群管理,提高用户粘性,增加额外收益;通过资产持有及证券化,提升综合坪效。