成就可持续的盈利模式有两个可行的方向：拥抱资本做自持，通过物业的增值获取收益以及拥抱产业链将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润。
——蒋卫东
2018年12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”在北京W酒店成功举办。会议吸引了超过600人的资管专业人士参与，金融、商业、办公、居住、物流等大咖汇聚一堂，奉献了多场精彩的演讲和主题讨论。
城家公寓总经理蒋卫东，在新职住分论坛上做了“华住城家运营效率与资产管理”的分享。
△城家公寓总经理蒋卫东
下面为蒋卫东讲演内容实录（内容有精简）：
01 多品牌联动及会员系统助力资产运营
城家公寓，成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，目前已服务了10万多住户。
华住，美国纳斯达克上市公司，目前全球酒店市值第四名，国内酒店市值第一名，国内第一家多品牌连锁酒店集团，拥有20+个品牌业态，从大众市场的汉庭到高端市场的禧玥，覆盖了高端、中端和低端的酒店和公寓。除了酒店和公寓之外，华住还投资参与了一些联合办公、社区商业、休闲娱乐餐饮等各个业务板块。多业态，多品牌的布局，提升了华住集团对于各种物业的消化能力，使之可以为大型物业、社区型物业提供一揽子的组合式解决方案。
此外，华住的会员系统有很强的生命力。今天的空间运营，是否拥有会员体系有很大的区别。华住目前的会员数据是1.18亿（截止Q3数据），一个物业入驻华住平台以后就拥有了1.18亿会员的通道，这是低成本高效率的通道。因此城家公寓作为新的居住项目，天生具备了1.18亿的会员支撑，流量上有优势，这将带来销售成本的降低和溢价。
目前，城家公寓在全国一线城市核心地段基本上都有布局，已签约90家，开业49家，布局了多种产品线，价格范围从3000元覆盖到30000元，平均价做到了5000元，能满足不同的租住需求。城家最近和雅诗阁合资运营馨乐庭这个国际品牌，为公寓市场增加高端物业的选择。
02 国内首个长短租结合的公寓管理系统
用技术手段提升公寓运营效率，城家是先行者。城家公寓从一开始就持续的对IT进行深度投入，开发完成了在公寓行业里具有领先性的操作系统——CAS系统。
CAS系统由四大板块组成：
一是长短租相结合。每一个房间就是一个管理单位，是以时间段的形式出租。房间必然会在某个阶段出现空置，比如在两个租约期间，但是作为运营方城家追求的目标是像玩俄罗斯方块一样，要想办法把每一行都填平。找不到这样的方块填充空白，怎么办，就往空白处填沙子，将长租合约间的空置用短租来填空，即长短租结合。
长短租结合，主要依靠CAS系统对所有房间的状态在每一次变化后进行重新的智能逻辑计算，自动进行调配，从而保证收益的最大化。
二是集中分散多业态相结合。城家现在重点经营集中式公寓，但将来会发展为集中和分散相结合。所有租赁关系的发生和管理会存在枢纽点，就是集中式公寓，周边方圆一公里的分散公寓被集中点所管理，从而带来效率的提升，品牌的提升，以及售后的客户服务质量的提升。
三是智能物联。城家公寓有一套智能系统，包含智慧门禁、智能电表、水表、智能温控灯控等，提高运营效率，减少人力的投入，提高用户的幸福感。空间运营喜欢谈的一个数字是人房比，城家公寓的人房比是0.03，而传统酒店则在0.2。城家公寓通过智能化系统减少人力投入。
四是OTA直联。多平台渠道销售如果单纯靠人力解决是一件很麻烦的事，甚至会产生很多的纠纷，更谈不上对库存的控制。CAS系统通过对主要销售渠道的直联来解决这个问题。
城家公寓长期保持60人左右的IT团队，对IT的投入到现在为止在公寓里面具有一定的竞争力。IT体系带来的是运行效率的提升。
03 拥抱资本与拥抱产业链
城家做好空间管理不仅仅是对成品的管理，城家也非常重视空间产品的定位、设计和营建。我们知道产品设计、分包、工程管理、预决算等，都影响着产品建设质量、工期和成本。城家公寓继承了华住的供应链体系的90%，因而可以利用华住集团的资源可以对接高品质低造价的供应商、总包商，建造成本由此减少；
城家公寓通过空间运营带来资产价值的提升，这一点也被不少的资本所青睐。在过去一段时间内城家也协同一些资本，进行了重资产的尝试，例如收购上海静安、上海张江、北京三元桥等项目。
最后总结一下，成就可持续的盈利模式有两个可行的方向：
1、拥抱资本做自持，通过物业的增值获益
2、拥抱产业链将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润
拥抱资本端需要的核心能力是运营能力，拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同能力。归根到底还是要回到商业逻辑——坪效为王。对于城家而言，具体四点：通过成本管控，提高管理效率；通过品牌塑造和品质坚守，提升销售溢价；通过生活服务和社群管理，提高用户粘性，增加额外收益；通过资产持有及证券化，提升综合坪效。
