王凯：数据地产热潮涌动，行业智者笑傲群雄｜大咖说

作者：李莹

2020 年，新基建相关政策推进，云计算、5G、人工智能、自动驾驶等技术推动数字经济发展，作为“数字时代的地产行业”，数字地产的优质性、稀缺性获得市场广泛关注。数据中心是数字地产的一个典型应用类型，谈论数字地产离不开IDC 数据中心。

近日，远洋资本研究发展部总经理王凯应邀出席第五届不动产资管创新峰会，并发表了主旨为《热潮涌动下冷静思考时——对中国IDC市场的一些思考》的演讲，他认为，IDC行业会像任何一个风口行业一样，必然会出现大浪淘沙、强者恒强的局面，一定会有“成者王侯败者寇”。

核心观点

王凯远洋资本研究发展部总经理

边缘数据中心建设有望迎来爆发式增长，美国生在前沿技术，中国胜在应用场景。
出色的IDC投资人，必须具有精准投资能力、客户营销能力、资本运作能力、运营管理能力。

以下为演讲摘要：

一、IDC投资，有价值么？

以邻为鉴：中国与美国的差距，也是行业成长的动力

中美IDC发展差距在8-10年。美国IDC行业已经进入整合阶段，行业龙头通过并购扩大规模，竞争力弱的小厂商逐渐退出；而其项目以改扩建为主，新建项目仅占20%，目前趋势是向大型化、科技化、专业化和绿色化发展。而中国处于快速建设阶段，项目以新建为主。

超大型数据中心建设，中美差距显著，但中国发展可期。美国超大型数据中心占全球比例高达40%，而中国仅占8%，相当于美国的1/5。但中国超大型数据中心成长可期，原因如下：1、全球超大型数据中心增速迅猛，近几年复合增速超过15%；2、目前国内超大型数据中心的占比17%，远低于全球38%的平均水平，渗透率将不断增长。

图1：全球及中国超大型数据中心分布情况

以史为鉴：以REITs为例，IDC行业盈利性和稳定性较高，投资性价比凸显

长周期中，IDC REITs投资性价比更高：根据过去25年美国各类不动产REITs的年均夏普比例和年平均收益率（IDC发展较晚，数据为过去6年），IDC REITs的排名数一数二。这也从侧面反映出以IDC为底层资产的REITs产品更受投资人青睐。

图2：近25年美国各类不动产REITs年均夏普比例及年均收益率

疫情期间，IDC REITs拥有更强的收益率和稳定性：疫情初期，全球股市一片狼藉，在疫情比较严重的亚太地区，REITs市场也未能幸免。新加坡市场的40多支REITs纷纷下跌，只有吉宝IDC REITs一支股价正向增长，且增幅大于10%。

图3：新加坡REITs在疫情初期的表现

国内环境：拥有IDC快速发展的土壤

中国互联网环境优质：我国当前网民规模达8.5亿，互联网普及率超过60%，未来仍有很大的渗透空间。同时，得益于网络环境的改善，过去几年我国移动互联网接入流量高速增长，大部分年份的同比增速都超过了100%，也存在继续快速增长的潜力。

图4：我国历年网民数量及普及率、移动互联网接入流量及增长率

二、IDC热潮下，如何获得美味的蛋糕？

IDC热潮来临，各路高手纷纷汇集，可谓是八仙过海，各显神通。他们都拥有各自的比较优势。但过多的参与者涌入，势必会带来行业的大浪淘沙，只有掌握了核心竞争力的参与者，才能真正胜出，最终获得美味的蛋糕。

IDC成本结构相对稳定和刚性，因此，盈利能力的强弱更多拼的是收入端，而收入端可以从影响“量”和“价”两方面因素来理解：影响“量”的重要因素有：1、优质投资能力；2、资本运作能力。影响“价”的重要因素有：1、客户营销能力；2、运营管理能力。

打造优质投资能力

精准选址，把握现在

我们建构了一个模型。首先选出全国有建设IDC需求的城市，根据供需关系、上架率、租金等因素作为筛选标准，筛选出一批一线和重点二线城市作为备选集合；然后，我们根据经济发展活力、服务业发展质量、基础网络环境、科技/互联网企业数量、城市人口等因素，最终筛选出了9个最有IDC投资潜力的城市：第一梯队是北京和上海，第二梯队是深圳和广州，第三梯队是成都和杭州，第四梯队是武汉、南京和重庆。

精通技术，拥抱未来

我们认为，有三大技术将深刻影响IDC的未来。

第一是5G通信技术。5G通讯技术升级了未来对IDC的需求条件，现在以 eMBB（大带宽）业务为主，未来以uRLLC（超低时延+高可靠性）与 mMTC（大规模连接）业务为主。这就要求IDC的设备、机房能够更好地适配。

第二是边缘计算技术。边缘数据中心更加接近用户或数据源，能够解决超低时延、高安全性、本地化等需求。当前，国内外科技翘楚纷纷涌进边缘计算市场，这有望使得这项技术得到快速的发展。

第三是液冷技术。液体的比热容比较高，因此它的散热率高、能效低，噪音低。但是液冷技术应用存在的最大问题是：运营时，IT服务与动力服务如何实现“交叉维护”，而当前解决这些问题需要大量的资金投入。

强化资本运作能力

IDC是重资产投资的行业，资金是一切的根本。目前，国内外现有的IDC资本运作方式主要有以下几种：

海外REITs：当前海外一共有六支IDC REITs，五支在美国，一支在新加坡，总市值接近1100亿美元。其中，Equinix和Digital Realty这两家企业更显示出强者风范，其市值分别接近600亿美元和超过300亿美元。

公募REITs：今年4月末“基础设施公募REITs的征求意见稿”出台之后，IDC也是鼓励做成公募REITs的底层资产之一。目前，光环新网公募REITs已经申报，并且通过了北京发改委的审批，目前在国家发改委审批的过程中。

公司上市：当前国内IDC第一梯队里已经有很多企业，在A股、港股和美股等地上市。

私募股权：目前一级市场中还充斥着很多优质的、期待上市的第二梯队IDC企业，他们绝对是资本市场上的“香饽饽”。

私募基金：很多金融资本、产业资本已经投身其中。如：鼎晖已经发行了国内第一支IDC人民币基金，募资规模15亿元。此外，远洋资本、奥飞数据、万国数据等都在积极筹备中。

ABS：首单IDC ABS为远洋资本今年7月发行的“远洋-中金-云泰数通一号第1-10期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划”，一期已募集11亿元，该产品也受到了投资者的热捧。

常规的债务融资：如债券融资，信用融资等。

图5：国内外IDC市场主要资本运作方式

增强客户营销能力

掌握不同客户需求，实现精准匹配。IDC核心下游客户主要可分为四类：分别是云计算厂商（占比37%）、互联网企业（占比25%）、政府机关（占比20%）、金融机构（占比12%），四者占比共超过90%。其中，视频网络（互联网）、金融、政务需求的增长更快。这就要求IDC的销售团队能够针对这些客户给予更大的营销力度。但不同的客户要求不同，如果能够实现精准匹配，就能更快地提升上架率和毛利水平，同时也能保持客户的粘性。

云计算/互联网客户：对价格敏感，关注网络稳定和安全，不要有延时。云计算客户希望能留出更多容量冗余，同时最好能定制化、模块化服务。

金融客户：对价格不敏感，对安全性要求高，有时也有外观、即时性、定制化的要求。

政府客户：对安全性要求高，比较关注地理位置和外观，有的要求设有参观区。

制造业等产业客户：普遍对价格更敏感。

图6：中国IDC下游客户结构和成长性