疫情“黑天鹅”加速消费行为向线上转变，电商业务不断推动高标仓储的发展，冷链物流成为高标仓储强劲的驱动力，疫情也让仓储物流更加重视智能化，高标仓、冷链仓、仓储智能成为关注焦点。国内外资本纷纷进入物流地产领域，在土地供应受限下，物流地产行业竞争正进一步加剧。此外，物流地产REITs即将落地是行业一件大事，这将提升物流地产资产流动性，增加资本供应，行业发展有望再次提速。

疫情加速仓储物流“新兴”需求

自2003年普洛斯进入中国以后，中国物流地产的发展，突飞猛进。新冠疫情对整个经济面造成负面影响，但物流地产显示出极强的韧性和抗风险能力。疫情更是加速零售全渠道的发展，从而带动物流地产进一步发展。除去电商、零售、第三方物流与高端制造业等传统类型行业对物流仓储的需求外，这次疫情还将加速那些即已存在的“新兴”需求实现进一步的发展。

来源：JLL

从2014年的过去5年间，中国生鲜电商市场规模以超过60%的年均复合增长率迅速增长至3500亿元。疫情后，线上购买生鲜需求大幅增加，这在很大程度上为生鲜电商的中长期发展创造了新机遇。越来越多的消费者养成线上购买生鲜食品的习惯，今年生鲜电商相关企业大幅增加。2020年1月-8月，我国生鲜电商相关企业注册量3512家，同比增长了34.5%。

2019年&2020年生鲜电商相关企业注册量同期对比

（单位：家）

来源：企查查

消费者需求以及对生鲜电商运输和配送的时效性要求的日益提高，将加速冷链物流网络在全国范围内的开发建设以及“最后一公里”配送模式的发展。此外，新冠肺炎疫情导致对疫苗、注射剂等冷链相关医药需求增强，推动了冷链需求持续上升。

冷链物流的发展也获得了政策上的支持。7月，国家发展改革委印发《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，公布2020年17个国家骨干冷链物流基地建设名单。国家发展改革委还将统筹利用相关政策和资金渠道支持国家骨干冷链物流基地范围内的相关项目建设。

高力国际指出，2020年以来，物流仓储市场租户也呈现七个变化趋势。包括每日优鲜、德邦等企业都开始布局自建物流仓储项目；电商巨头商业模式转型；前置仓崛起;租户对高标仓的认可度不断攀升；冷链仓储需求持续增长；垂直电商需求不断增长；租户租赁决策流程加快。

高标仓储需求飙升

疫情催生了更多的高标准物流仓储需求，高标仓储的价值也日益显现。但我国仓库类型以传统仓储为主，立体库占比26%，高标仓比重仅为5%-10%，供需缺口巨大。根据戴德梁行预计，2020年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。

物流仓储供应在2020年年初短暂冻结后，二季度新增供应大幅增长5倍，达549.75万平方米。据物联云仓平台数据显示，2020年1-9月，全国高标库新增供应达到1060.11万平方米，华东区域新增供应量占比超过50%，其次为华西区域。

2020年前三季度高标库新增供应

（单位：万平方米）

2020年前三季度高标库新增供应情况

数据来源：物联云仓

高标仓储需求在二季度出现明显反弹。世邦魏理仕数据显示，2020年上半年高标仓库净吸纳量累计达90万平方米，相比去年同期增长31%，其中二季度同比增长110%。该机构预计，第四季度全国高标仓库净吸纳量或将环比增长10%，2021年一季度有望进一步增长5%至10%。

在租金和空置率方面，根据物联云仓平台数据显示，全国高标仓储平均租金二季度下滑5.39%，空置率上升4.69%；三季度租金转而上涨4.52%，空置率环比下降4.55%。第三季度，北京、上海、深圳高标库平均租金领跑全国，均高于46元/平方米/月，北京已超过60元/平方米/月；长春、沈阳高标库平均租金水平较低，均低于24元/平方米/月。合肥、无锡、苏州高标库空置率相对较低，均低于6%；大连、重庆高标库空置率相对较高，均高于30%。

物流地产的竞争逐年加剧

近年来，不仅国外物流地产巨头纷纷进入中国，易商红木、宇培等本土物流地产商，阿里、京东、苏宁等电商巨头，万科、碧桂园、绿地等转型中的房地产企业，都纷纷参与抢夺物流地产这块蛋糕，而物流仓储土地供给缺口巨大、拿地难制约着物流地产的发展。在这种僧多肉少的状况下，物流地产行业的竞争逐年加剧。疫情并没有阻止资本对物流地产追逐，国内外物流地产巨头纷纷计划加码中国市场。

2020年物流地产商融资情况

睿和智库制图

除此之外，国内电商物流企业也不甘落后，相继设立自己的物流地产基金。

2020年电商物流企业物流基金

睿和智库制图

在去年首只物流地产基金（核心基金）成功完成后，2020年1月，京东物流地产集团与新加坡政府投资公司（GIC）合作共同成立了第二只物流地产基金（核心基金二期）。按照协议，核心基金二期将从京东物产收购部分现代化物流仓储基础设施，涉及的资产规模为46亿元。

顺丰与京东动作方向一致，均选择与合作伙伴设立物流地产基金。早在今年2月，顺丰表示联手中信资本投资物流地产项目，直至9月确定共同设立“CCSF China Logistics Properties Investment Fund,L.P.”，基金规模确定为21亿人民币，基金将投资中国一线城市和其他物流产业匮乏的中心城市战略位置的物流物业或持有物流物业的项目公司。近年来，顺丰加大了在快运、空运、冷链等众多领域的布局动作，这些布局已经开始进入收获期。

物流地产即将进入REITs时代

在欧美发达国家，物流地产基金早就是能最大化撬动行业发展的主流模式之一。其中，发行物流地产REITs是行业基金化运作的主要方式。据睿和智库不完全统计，截至2020年9月，国内物流地产行业共发行9只资产证券化产品，总额约153亿人民币。其中，2020年共发行2只物流仓储资产证券化产品，一只为万玮物流发行的首期类REITs，一只为宇培集团首次在国内交易所市场发行的资产证券化产品。

2020年物流仓储资产证券化产品发行情况

睿和智库制图

2020年1月7日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”成功设立，并于6月3日在深交所挂牌交易。

更令行业振奋的是，仓储物流资产将有望发行真正的REITs产品。今年4月和8月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》相继两条政策出台，强调优先支持仓储物流项目等基础设施项目，明确了仓储物流项目是REITs试点项目申报的重点行业。

物流地产REITs发行有利于拓宽融资渠道，降低融资成本，提高资金使用效率；提供方便的退出渠道；拓宽收入来源，优化收益结构；推动物流企业做大做强。

随着仓储物流REITs的落地，我国物流地产行业有望提速。

*本文节选自《2020中国不动产资产管理年度报告》