圆桌对话：大变局下的机会

我总结了一下今年中国经济4个重要的变化：

第一，疫情推动了行业的转型；

第二，内循环改变了发展模式和节奏；

第三，继续改革开放带来了可能的新机会；

第四，房地产和房地产金融的调控，科学化、常态化，思路非常清晰。

这四个标志性的变化对于整个中国城市化未来发展的节奏、结构，以及对于我们所在的行业影响还是很大的，大家认为未来面临的挑战和机会到底是什么？

先说今年疫情对这个行业带来的变化，主要是三个：第一个是对开放式建筑的热爱，以前大家关注的是盒子式商场，如今，街区式，或者叫盒子+街区的建筑形态开始得到更多的关注；第二个是数字化的建设热潮，疫情期间，借助互联网、数字经济解决了很多问题，对于商业不动产企业而言，今年大家也投入了更多的精力在摸索，投资进行数字化建设；第三个是商业企业线上线下的结合，今年有些品牌在线上线下的融合方面取得了不错的成绩，就是得益于他们之前线上线下的结合，这里面可能也有陷阱，有些企业可能投资过大走了弯路，但是无论如何，线上线下的融合已经成为了一个大趋势，因为不管我们企业动不动，消费者在变化，对消费者而言，线上线下都是他的渠道。

关于内循环，对商业而言，带来的改变也有很多。比如，奢侈品今年开始在国内销售火爆，从调研的数据来看，很多奢侈品品牌今年基本上增长10%—30%，增长30%以上的也比比皆是；比如，免税行业，受益于免税的政策，今年三亚的免税品购物中心可能会成为国内销售第一的商场，销售额会超过200亿；还有奥莱，受疫情和内循环影响，带来了奥莱和折扣店的业绩增长，调研数据显示，奥莱今年业绩增长不错，除了回补还能有不少的增长。

作为朗诗集团旗下的地产基金平台，朗诗青衫资本有自己的初心，就是回归标准的地产基金，基金的收入来源于管理费，而不是资金差价。具体来看，我们找到合适的资产，找到合适的投资人，匹配到合适的银行杠杆。

对于债权业务，我们不涉及，这类专业的信贷业务应该由专业的机构来做，如银行、信托、AMC，应该是他们的业务，而不是我们的业务。

我们的商业模式就是收取资金的管理费，如果给投资人挣了钱，那么基金规模就越做越大，如果能力不行，那么基金规模可能越来越少。

具体到我们的投资领域，有三个大的方向：

第一个是传统的地产开发，是我们最熟悉、最擅长的领域，目前也是最能够给投资人挣钱的业务。

第二个是传统的商办物业，根据今年疫情的影响，我们做了一些梳理，受疫情影响最小的是园区型办公，特别是有改造潜力的办公，但这个大的行业我们还是会坚守的，而且明年会继续加码。

第三个是长租公寓的重资产投资，尽管近段时间来，经常看到一些长租公寓行业的各种说法，似是而非，但我们认为明年包括现在，长租公寓值得继续加码，因为长租公寓是很好的一个行业，规模大，未来的现金流稳定，波动性低，非常适合地产基金布局。目前我们运营大概五个长租公寓项目，尽管上半年受到了疫情的影响，但到六七月份已经基本上完全恢复到疫情之前，目前疫情的影响已经过去了，反而是其他的一些资产可能还在受影响。

而争议中的长租公寓所存在的一些问题，可能不是行业本身的问题，而是经营模式的问题。比如在轻资产模式中，租入的租金比较高，租出的租金比较低，导致亏损，就不能说长租公寓行业的问题，而应该是企业经营模式的问题。

总之，这三个板块经过了疫情的洗礼，我们还会继续地坚守，继续地加码。

未来一两年，大资管可能会被越来越多的地产公司提及，就像两年前的大运营一样。

个人认为，目前不动产资管已经进入了3.0时代。

1.0时代，地产公司因为土地政策，或者政府要求，被动的持有一些地产资产，但大家更多还是关注项目整体资金缺口，关注的还是开发的利润。

2.0时代，越来越多地产公司建立了资管的目标，开始关注持有资产本身的收益，在进行项目的选址时，会判断其是否具备足够的长期价值。从资管角度看，大家会关注是否能够通过资产证券化等手段，回笼部分资金，但现实中，一个商业综合体很难实现单项目的现金流平衡。

现在进入了3.0的时代，大家开始提轻重分离，或者轻重结合，其实是一个更加专业化的过程，资产的持有方需要专业的资产管理，需要专业的运营管理团队来对资产进行运营管理。

那对于资产管理团队来说，需要思考的是，真正创造的价值在什么地方。

我认为资产的价值可以分为三个维度：

第一是基本价值，由本身的选址，它的物业条件所决定的，好的资管团队首先要做到的是要对一个资产的基本价值进行判断，要做到好的精准投资；

第二是经营价值，同一个资产，不同的管理团队，它可能带来的经营价值不同，可能会有溢价，也可能有折价，资管团队需要通过一些有效的管理手段去提升资产的经营价值；

第三是市场价值，资产管理的专业能力还需要去帮助资产实现一个最好的市场价值，不同的市场给与的变现价值不同。

此外，我还坚持一个观点是，资管是需要择时的，你需要对这个宏观经济的走势有一个合理的判断，你才能够在一个好的时点去收购资产，在一个市场比较好的时候退出，进而获得资产的市场价值的释放。