陈煜：轻资产的资管逻辑从时间维度看，不动产资产管理包括资产价值的获取、资产价值的打造和形成，以及资产价值的退出。而在轻资产模式下，核心关注点还是在于商业管理本身。轻资产和资产管理两者之间是怎样的逻辑关系，该如何理解？这也是很多不动产资管人士所关心的问题。 在“2020年第五届不动产资管峰会”上，爱琴海集团副总裁陈煜先生发表了主旨为《轻资产的资管逻辑》的演讲，分享了轻资产和资产管理的逻辑、爱琴海集团是如何以运营进化加速资产管理等话题。    陈煜 爱琴海集团副总裁
从2015年开始，爱琴海集团就开始摸索轻资产这条路线，对于轻资产和资产管理的逻辑关系，我们可以把实操过程中的一些典型案例和大家分享。 从时间的维度来看，资产管理应该是从资产价值的打造和形成，一直到资产价值的变现或者退出，都全程参与的。在实际的操作过程中，大家不会特别去区别轻资产的商业管理和资产管理，特别是在购物中心领域，商业管理和资产管理需要进行很好的结合，离开了商业管理本身，就谈不上资产管理，这是我们转型的方向，也是一直思考的话题。 近期，我们恰好经历了一个完整的资管项目，从项目的投资到管理，再到今年年初退出，中间过程也有加入组建基金融资形式，算是一个典型的案例。在这个过程中，给了我们很多启示和启发，如果商业管理公司不主动去思考，不主动去把握资产管理的机会，那么机会也就永远不会到来。 从资管逻辑来看，我们需要通过资产管理的NOI指标重新去考虑商业管理公司的内部业务流程。目前爱琴海集团企业内部有三个阶段性的思考点，可以分享给大家做一些参考。 一是更加数据化、更多算法支持的资产管理研判模型。从项目的获取一直到项目的退出，这个过程中，我们把项目前期的投资和项目后期的经营阶段的一些测算进行打通，整个系统关联起来，做成一个完全的数字化模型，包括运营的数据，并把已经存在的一些数字化工具要完整地结合到一起，做到一个全链条的监控，同时也是一个动态的过程。 二是前后统一、内外一致的资产管理业务体系。爱琴海集团作为轻资产型公司，也在持有重资产，同时还在服务一些拥有资产管理和处置需求的一些地产商合作伙伴，所以我们不可避免地要用新的思维去面对新时代的业务要求。需要形成对内和对外的一致性，要用统一的口径去改变原来的一些理解，尤其是在资产改造的前期投入的一些评估方法的理解上。 三是动态的资管数字化平台。在资产管理的过程中间我们强调动态的数字化平台。在爱琴海，数字化已被列入为公司的一个重要战略版块。 在这里，我们还可以介绍一下2020年爱琴海集团是如何以运营进化加速资产管理的。 资管业务已辐射到消费者数字化资产的管理 在资产管理的范畴里，并不是只有有形的物业资产才是唯一话题，我们需要从资产形成现金流的最早期阶段开始，从消费者开始，从形成销售和租金贡献的租户开始。所以，我们在今年提出要用资产的角度去管理消费者的数据和我们产生的运营数据。从长期来看，购物中心能够辐射固定半径内的消费者，这些消费者对我们的资产形成具有很大的价值，而且这部分消费人群相对来说是固定的。所以，我们需要用资产的角度去理解我们所持有的消费者的数据。 2020年爱琴海私域流量及活性大幅攀升，截至11月社群覆盖超过16万活跃粉丝。对比2019年12月底不足3万人，在2020年得到大幅增长。而依靠这些数字化工具的助力，爱琴海商户的业绩也实现了逆袭爆发。比如2020年1-11月，爱琴海联合商户打造超过160个销冠门店，其中，单日助力屈臣氏打造10家各级销冠门店，单日业绩最高达到215万元；单日助力华为打造8家各级销冠门店，单日业绩最高达到965万元。再比如，2020年11月，爱琴海集团联合褚橙，通过爱闪购启动联合营销，7天总销售额达到109.9万元。 围绕不同的资管项目完成新的场景进化
在项目的改造过程中，需要有资产管理的思维，项目改造的内容是否属于资产项，是否需要考虑投入回报的问题，值得关注。比如，现在大量项目中出现的场景化打造，需要评估属于哪部分资产，是不是适合改造，是不是适合这么大的支出，这个也是我们爱琴海集团已经开始考虑的问题。 对于购物中心场景的进化，爱琴海集团提出“有购物功能的社交空间取代有社交功能的购物空间”。在2020年，爱琴海集团为Z世代消费者带来全新的PLAYSTATION，提出三个进化思路：产品设计进化，针对不同社群模块进行产品与服务的场景设计；空间功能进化，社交与娱乐代替传统的单一购物功能形成趣味空间；运营模式进化，线下与线上流量加速融合，创造持续黏性的社交媒体。
以2020年北京爱琴海购物公园为例，目前正在进行全新升级改造，场景定位为国际青年流行文化情报站、京城活力竞技主场、北京家庭欢聚中心、24小时时尚秀场。目前打造的场景包括：面向年轻社群打造新的极限运动地标，一个1900㎡超大规模的专业极限公园已投入使用；一个为新家庭社群打造的免费跨层主题儿童乐园，将成为很多家庭喜爱的亲子娱乐空间；北京首座四季跑道，为项目内环跑道，公园式场景环绕；奈尔宝家庭中心，为北京首店，构建最大亲子互动体验中心；日本ROUND1，来自日本的全年龄层娱乐中心，为全国首店。 不断进行产品端创新匹配资产管理需求 在大资管的思维下，我们还需要不断思考的一个问题是，产品创新能不能跟得上资产管理的过程和要求。如果用货币单位来表达，可能都一样，但是一旦落到操作端，不同的产品，对应不同的物业逻辑，需要与不同的金融工具来结合。 2020爱琴海集团打造了丰富的资产管理产品矩阵，爱琴海购物公园，、星银海城市客厅、城市书香、晶海广场，构筑起了适配不同资产形态及生命周期的品牌矩阵。 为了应对不同的场景，除了划分产品线外，我们也已经从生活方式的角度，更多从消费者的角度去理解购物中心，把场景和PLAY的概念植入到运营和管理的思维上去 |
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