REITs助推，产业园区市场渐入成熟期 ——2021全年度产业园区运营力20强 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 刘阳视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

自蛇口工业区成立开始，产业园区历经培育期、成长期，行至2022年，产业园区迎来新发展机遇。公募REITs的发行助推园区进入成熟精细化发展阶段，运营能力成为产业园区企业“厮杀”决胜的关键。

睿和智库研究部通过对众多产业园区企业的长期跟踪与研究，推出“2021全年度产业园区运营企业运营力20强榜单”，力图从管理规模、项目布局、资管水平等多方面解读其运营力表现，并对产业地产相关行业发展动态进行分析，以资借鉴。

榜单排名

行业概况

1、用地情况：工业用地成交力度下降，楼面均价上涨

2021年，全国工业用地总成交面积为133,512.71万平方米，相较于2020年减少8.19%。一、二、三线城市工业用地总成交面积分别为1,638.64万平方米、23,648.62万平方米、108,225.45万平方米，较2020年同期增长率分别为5.36%、-14.49%、-6.87%。

除一线城市外，工业用地成交面积均有所下降，主要原因为产业用地政策限制逐渐严格，产业监管指标体系完善，工业用地准入门槛提高。

图1：2020-2021年工业用地成交面积

资料来源：睿和智库整理制图

2021年，工业用地成交均价较2020年整体上涨。1~12月，一、二、三线城市工业用地成交均价分别为1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米，较2020年同比分别增长6.46%、9.41%、11.86%。

图2：2020-2021年工业用地成交价格

资料来源：睿和智库整理制图

2、重点政策：十四五规划引导发展新方向，公募REITs开启新蓝海

2021年，产业地产行业政策环境出现较大变化，都市圈建设、城市更新、十四五规划、公募REITs等年度热词均与产业地产行业发展密切相关。

2021年3月16日，自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》，本次修订进一步完善了工业用地准入要求标准，反映出产业导入要求、工业用地出让条件愈加严格。

表1：2021年产业园区相关重点政策

资料来源：政府网站、睿和智库整理

3、产业园REITs：园区REITs成功发行促进园区产品成熟化发展

2021年前后上市的两批公募REITs基金项目中，有招商蛇口产业园、张江光大园、苏州工业园及中关村产业园4支产业园区公募REITs产品。公募REITs的推出为产业园区的退出提供了渠道，使得产业地产可以打通“投融管退”全周期环节，形成完整闭环。

表2：产业园REITs基本情况

（截至2021年12月31日）

资料来源：wind，睿和智库整理

4、新开园项目：二线城市数量占比达80%以上

根据睿和智库统计，2021年全国新开产业园项目数量达80个，新增开园项目建筑面积超1300万平方米。开园项目主要位于二线城市，数量占比达80%以上。企业方面，联动U谷2021年开业项目为6个，数量最多。

表5：部分入榜企业2021年开园项目情况

资料来源：睿和智库整理

企业解读

目前成立产业投资基金的产业园区越来越多，“基地+基金”已成为公认的更高阶的园区运营模式，对于特色产业园区及全国布局的产业地产商而言，成立产业投资基金有利于打造产业生态，发挥近距离了解项目和拥有规模可观的投资项目库的天然优势，加大在工业用地出让条件趋严背景下投资拓展的谈判筹码。其中，部分企业已进入实际操作层面，并发展向好。

联东U谷：截止2021年底，联东U谷产业园区累计运营项目数量351个，累计管理项目建筑面积为4001万平方米，2021年新开业项目6个，新开业面积14.2万平方米。近一年来，联东集团投资了5家头部投资机构，进一步丰富了金融服务矩阵，推动了产业培育与企业加速。

金地威新：截止2021年底，金地威新累计运营项目数量为39个，累计管理项目建筑面积为480万平方米，2021年新开业项目1个，新开业项目面积为4万平方米。目前，金地威新已布局全国19个城市，打造了生产类、研发类、研办类、城市活化类四大产品业态。9月份，金地集团5000万元认购私募基金份额，投资方向主要为人工智能和生命科学，投资业务将成为产业园区发展链条重要的补充。

德必集团：截止2021年底，德必集团累计运营项目数量为51个，累计管理项目建筑面积为82.56万平方米。2021年新开业项目3个，新开业面积5.3万平方米。作为国内文创产业园第一股，目前德必集团已形成4大产品系列，布局全国9个城市。