“变”是当下最确定的趋势 | 睿和沙龙第25期笔记

2022年上半年，国家实施货币宽松、扩大财政支出、扩大投资等政策刺激宏观经济，但仍面临大宗商品价格上涨、疫情冲击等多重因素的考验，经济发展面临着较大的不确定性。

得益于中国经济的快速增长和城镇化的发展，房地产行业在过去的20多年里实现了飞速发展。但近年来，由于“房住不炒”政策基调加深，三道红线、限购等政策使得地产行业经历阵痛，不少房企面临倒闭、暴雷等困境。

结合5月19日结束的“寻找人生确定性”第25期睿和沙龙中多位嘉宾观点，睿和智库带领大家一起拨开迷雾，找出百年变局下的确定性。

城市更新，房地产的下半场

新型城镇化促使原有“大拆大建”的城市建设模式，正在向精细化的规划设计和管理转变。城市纷纷进入“城市更新和既有建筑改造”的发展新阶段，存量改造已经成为国际重要民生工程和国家发展新战略。

在原来的城市更新概念中，更多注重于物理的更新，缺少了对于内容、产业、生活方式的更新与关注。现在的城市更新需要解决“老城”不能满足时代发展需求的问题，实现经济活力的再生和振兴，弥补部分缺失的社会功能。

在文物建筑的更新方面，国家逐渐放开对于文物建筑的使用功能，要求以保护为原则，最大限度向公众开放，让文物建筑在开放中活起来。

以北京大栅栏·北京坊的更新改造为例，大栅栏地处北京核心地带，拥有500年的历史，因此在改造上选择选商而不是招商、更新而不是再造。通过业态匹配，用文化体验空间、科技创意展售等体验内容，有机融合传统风貌和现代生活，成为北京文化新地标。

数字化转型：在存量市场做乘法

以前房地产行业是以重资产持有经营为主，随着房地产踩下“急刹车”，高杠杆、高周转、高增长的发展模式已不再适用。地产行业进入下行调整周期，只有对政策和环境及时响应，作出适应性调整，才能获得新态势下的发展动力。

时机已到，只欠东风。于房地产而言，数字化便是不可多得的“东风”。从基于增量市场做“加法”，到立足于存量市场做“乘法”。

增量时代，房企通过不断拓展新的项目，快速周转实现收益叠加；存量时代，项目增长速度放缓，需通过精细化运营挖掘显性和隐性的增长点。即地产行业从土地红利阶段转向运营红利阶段，数字运营成为重构和新生产关系的手段。

从实际来看，数字化给行业带来的主要是两方面提升：赋能和重塑。前者借助数字化手段减少重复性、流程性工作，如疫情防控期间微楼书，提升了招商的效率；后者利用数字化平台承载全新的需求，挖掘盈利增长点，如建立社群泛服务平台，融合“B端+C端”，精准链接人、企业，有机统一生活服务和企业服务。

未来，数字化也将打破线下与线上的边界，挖掘前沿技术与园区场景融合点，提供沉浸式体验，使得园区更加“元宇宙化”。

城市资源辐射乡村，实现乡村振兴

从不动产行业看乡村振兴，可以从消费业态角度切入。

乡村能够囊括多种文旅消费业态，包括民宿、营地、景区、体育消费、养老地产等。这些文旅产品大多利用农村空置宅基地和民房，在城市周边一到两小时车程内，属于城市辐射农村的定向化消费。

在北京、上海、浙江、成都等地区，政府提供相关信贷支持，引导城市到乡村投资；出台相关政策法规，解决乡村振兴过程中无序和不合规等问题，实现城市资本和乡村振兴之间的有效链接，不断拉近城市与乡村的距离。

目前，在乡村文创以及乡村旅游中，政府期望的是新思维、新形式的引入。因此，乡村振兴需要更多新鲜血液融入，特别是房企，用乡村闲置资源投资、建设、运营民宿，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的住宿设施。

以共享际的整村域民宿项目为例，2022年第一季度出租率在春节后保持50-60%，四月出租率达到75%。可见短期内民宿、乡村旅游的需求呈现井喷增长。

消费趋势：Z世代和银发经济两端增长

房地产消费和房屋使用面积增长的时代已成历史，物业和住宅消费逐渐走向疲软，如何精细化盘活存量资产变得格外重要。其中，关窍只在于能否抓住和挖掘未来消费者的需要，包括新消费群体消费形态的变化和低龄老年人的需要。

针对年轻人，存量资产盘活的关键在于能够吸引年轻人居住和工作，需要更多潮流元素、时尚消费以及新消费领域孕育的新产品。

另一端，数据显示，目前我国已有149个地级及以上城市65岁及以上人口占比超过14%，进入深度老龄化。而未来15年内，我国将有3.94亿人进入低龄老人化阶段，这些老年人大部分有能力、有见识、有消费能力并且生活品质要求较高，将会产生不能忽视的消费市场。

针对老年人，需要不停地挖掘、研究迎合消费趋势的方式。在城市建设和更新中，不能局限于收租模式的养老地产，应该更深入地研究运营服务、研究医疗产业，为迎接这一趋势做准备。

重庆房地产仍是刚性自住市场

2022年上半年，重庆楼市的热度低迷，整个楼市房价出现停滞，甚至下跌。再加上重庆收入水平与周边同等级城市相比较低，且城区住宅库存巨大，市场存在较大的（去化）压力。

在此次沙龙上，与会嘉宾分享了对重庆房产市场的一些看法：相较于成都，重庆对于改善型住房的需求较弱，仍处于刚需自住型市场，区域和区位是主导因素。在房企看来，布局重庆的项目，在定位上也要慎之又慎。

面对未来行业发展的不确定性，我们如何抓住人生的确定性？

一方面，不能迷信风口论，需要选择一个领域或者行业深耕，找到这个领域不断跟时代接轨的点，与行业一起演化，走一段共荣的生命周期。

另一方面，在行业共成长的过程中，需要不断学习，提升自己的认知能力，接受常识，尊重常识。