踉踉跄跄跑到IPO的青客，此处应该有掌声 | 资管峰会

作者丨周伟、雨禾   编辑丨李江涛

    2019年，多家长租公寓品牌又集中爆发违约事件并频频“爆雷”。极大地损害了长租公寓行业形象，整个行业利益受损。

严苛的市场环境正撞上长租公寓深度整合期，资本要求变现，经营也需要更多的资金支持，头部企业资本化被提上日程。

正所谓，成也资本、败也资本。谁获得资金支持，谁就能够为未来赢得先机。

几家头部企业的上市步伐也甚为急切。

最新消息，长租公寓服务商青客公寓日前以实际行动走在上市前列，正式向美国纳斯达克提交了上市申请，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多为1亿美元。

按照目前的趋势看，青客公寓已经铁定成为长租公寓海外上市第一股。

这带来一个很好玩的事实。

毕竟，青客只是市场第三名，抢在自如和蛋壳之前上市，已经跌碎了很多业内专家的“眼镜”。

而背后的信息，却带来另一个看市场的角度。

青客公寓已成立7年，是较早进入长租公寓领域的品牌之一。

根据公开的资料显示，青客公寓成立于2012年，总部位于上海，其服务遍布苏州、杭州、上海、北京、南京多地，主要业务是年轻租客公寓。

招股书显示，截至2012年12月31日，即青客公寓成立运营的第一年，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；

截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间，复合年增长率为114.4%。

据灼识咨询报告显示，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓位居国内长租公寓运营商第三位；

招股书还援引灼识咨询的数据称，国内长租公寓市场上，八成租客的最理想承租价格小于2000元/月，若以此标准计算，青客公寓将是最满足租客需求的长租公寓品牌。

青客公寓的出租单价平均在1500元以下。

为减轻拿房成本，在与房东和租户之间签订的合同期限时，青客公寓更倾向于选择长租约。

资料显示，青客公寓与房东之间的合同平均期限为63.3个月，且前三年租赁费用固定，剩余年份每年增加约5%（不计复利）。

在2017年和2018年青客公寓的单间平均月租金分别为1299元和1272元，并在今年上半年降至1149元。

除了拿房模式外，能够保持这么低的租金价格与青客的房源区位选择有直接关系。

青客公寓的房源主要集中在距离城中心相对较远的地铁等轨交沿线上，这样的区位选择一方面为低价战略提供了房源条件，另一方面也在一定程度上避免了核心区位的同业竞争。

据统计，青客公寓2017年和2018年平均月末入住率为91.6%和92.4%，为行业最高。

自2012年4月成立以来，青客专业从事白领公寓租赁和物业管理，并将互联网思维运营到了公司业务流程的各个环节。普遍运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效地管控。

青客的客户交流界面基本实现了移动端为主、PC端为辅，通过不断改善和提升客户体验，满足都市年轻人对高品质居住和时尚生活的需求。

青客的商业模式是房屋托管+标准化精装修+租后生活服务。具体体现在以下三方面：

第一，租赁闲置房源，精心设计装修后出租给青年白领。

青客公司在嘉定、闵行等地区承租闲置房源，包括“群租”整治后空出的房子，采用“五年一租”方式租赁。

将房子进行标准化装修，配备家具、电器、宽带网络，实现“拎包入住”。大部分房子都按照原有房间数出租，仅对部分面积较大的客厅隔成房间，1个房间基本上只租给1个青年白领，每人每月支付800-1200元的租金。

第二，以高学历、固定工作、稳定收入三大标准严选租客，“房、人”信息实行动态管理。

青客公司从学历、工作、收入等方面对租客进行信用评估、资料审查，与租客签订“好人”协议，敦促其遵守文明居住生活的约定。

每个租客在入住前须提交个人身份证，统一输入公司租房信息系统，做到人房信息一一对应，如果租客更换，信息系统将在24小时内更新数据，确保人房信息准确无误。这一系统还可与社区“两个实有”信息采集系统定期对接、交换数据。

第三，为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务，在服务中加强日常管理引导。

青客公司采取门卡和密码双重设置的电子门禁系统，提升居住安全性；配备有专职物业维护和保洁人员，租客遇到物业维修问题，只需拨打24小时物业热线电话，能得到及时回应解决。

保洁人员定期上门服务，在保洁工作中关注租客情况，一有特殊情况立即向公司反馈，向所在社区反映。

青客的收入主要来自三方面：

一是从毛坯房到装修房的溢价。

毛坯房的出租相对困难，青客经过标准化的装修配置实现溢价空间。

二是零售和批发的差价。

简单来说，就是整拿散租的“二房东”模式产生的利润差。

三是品牌公寓相较于传统租房的服务收入。

青客的模式解决了几方的痛点，首先是房东：坐收租金，无需打理，省心省力；其次是租客：轻松找房，优质舍友，管家服务；最后是政府，治理群租，人才引进和规范市场。

除此之外，青客还用“金融+租房”方式打通资金通道。

分期信贷是青客的重要金融模式之一，这对青客公寓获得快速发展居功至伟。“租金贷”一般的模式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款,金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。

“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新。

IPO招股书显示，青客与金融机构进行合作，为有需要的客户提供分期租金贷款。租户可以向公司的合作机构申请分期租赁贷款，预付一定租期的租金，并享受预付租金的租金折扣。

在租赁开始时，用户可支付最多24个月租金和核准贷款收益转入青客公寓账户。由青客公寓向金融机构合作伙伴支付租金分期贷款的每月利息，并提供担保。

此外，青客公寓亦可提供额外的信用增级服务，即以保证金的形式向有关的金融机构提供贷款，一般不超过贷款余额总额的5%，以供租户偿还贷款。

当租约终止后，公司会协调一次性归还未偿还的分期租赁贷款。

青客公寓方面表示，分期租金贷款的收益已帮助公司为装修和装修新公寓的资本支出提供资金。

截至2019年6月30日，青客公寓已与中国银行、民生银行、浦发银行、人人分期等11家金融机构合作，提供分期租赁贷款。青客公寓披露的数据显示，该公司65.2%的租客采用了租金贷。

与此同时，青客也正在努力构建自己的生活服务平台。在青客的发展目标中表示，借助物联网、信息技术等手段，搭建一个满足青年白领日常居住、消费、社交、文化等方面需求的多功能服务平台。

青客公寓深耕的几条盈利模式若均能跑通，那么以轻资产模式发展起来的长租公寓的盈利能力或将迎来以规模效应为基础的大反转，也将为这条赛道上的其他玩家夯实信心和动力。

在上市路上，青客公寓并不孤单。就在昨天，蛋壳公寓正式递交赴美IPO招股书。

头部企业纷纷齐聚，长租公寓是否将迎来上市潮，集体跑通资本路径，非常值得期待。

目前，几家谋求上市的长租公寓头部企业都正在缄默期，暂不方便出席今年由睿和智库主办的2019第四届不动产资产管理大会，但是本届峰会的新居住分论坛将集聚长租公寓领域重量级嘉宾，针对长租公寓的上市模式、资本路径及未来布局谋划等问题展开深度研讨。